Possibile la vendita della vecchia casa entro due anni

Per godere delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa è necessario, tra l’altro, non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare, e non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa.

Oggi però l’agevolazione prima casa è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che questa sia trasferita entro due anni dal nuovo acquisto (il termine di un anno originariamente introdotto nel 2026 è stato aumentato a due anni dalla legge di bilancio 2025).
Ciò ha risolto il problema di chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra. Fino al 31 dicembre 2015, per godere delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione era indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa, e ciò spesso risultava difficile, anche a causa della situazione del mercato immobiliare.
La legge prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della prima casa si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro due anni dalla data dell’atto. In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Devono naturalmente essere presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge per l’agevolazione prima casa, ma non impedisce l’applicazione dell’agevolazione la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune di quella che si sta acquistando, se si tratta della precedente prima casa che sarà alienata entro due anni.
L’Agenzia delle entrate ha chiarito che il nuovo termine di due anni per la vendita della vecchia casa si applica anche a chi ha acquistato la prima casa prima del primo gennaio 2025 (data di entrata in vigore della nuova normativa) e si era pertanto impegnato a vendere la vecchia casa entro un anno. Anche per lui il termine è prorogato a due anni (risposta ad interpello 30 luglio 2025, n. 197).
Inoltre chi acquista la prima casa e si impegna a vendere la vecchia casa entro due anni può godere dello stesso termine biennale anche ai fini dell’ulteriore agevolazione sul credito d’imposta. Lo ha chiarito l’Agenzia delle entrate, affermando che il "raddoppio" dei termini (da un anno a due anni), riguardante letteralmente soltanto l'agevolazione prima casa, si estende anche al credito d'imposta per il riacquisto della prima casa (risposta ad interpello 30 luglio 2025, n. 197).

Se invece non c'è l'intenzione di vendere la vecchia casa, oppure si ritiene che due anni non siano sufficienti per essere sicuri di vendere alle condizioni desiderate, rimangono sempre le soluzioni alternative già utilizzabili in passato.


L'intestazione a un familiare

Fino al 31 dicembre 2015, una soluzione utilizzata era quella di intestare provvisoriamente la vecchia casa a un familiare, in attesa di venderla, in modo di ottenere le agevolazioni sul nuovo acquisto. Il costo del trasferimento risultava, di solito, molto più basso rispetto al risparmio ottenuto grazie alle agevolazioni ottenute sulla nuova casa, dunque l’operazione poteva essere conveniente. Si doveva evitare, naturalmente, di trasferire la vecchia casa utilizzando la forma della donazione, che sarebbe stata fonte di problemi al momento della futura rivendita. La donazione può essere presa in considerazione soltanto se abbiamo intenzione di tenere anche la vecchia casa, magari per destinarla ai figli, o per concederla in affitto. Se abbiamo intenzione di venderla, anche il trasferimento al familiare deve avvenire nella forma di compravendita, eventualmente con pagamento dilazionato del prezzo.


La rinuncia alla comproprietà

La rinuncia alla quota di comproprietà consente di accrescere la quota dei comproprietari, e ciò può risultare, in alcuni casi, vantaggioso. Se i comproprietari sono due, per esempio due coniugi che hanno acquistato insieme la casa, la rinuncia da parte di uno di loro fa sì che l’altro divenga pieno proprietario, senza che ciò comporti i problemi sulla futura commerciabilità dei beni, che deriverebbero da una donazione della quota di comproprietà.
Allo stato attuale, questa sembra essere l’unica applicazione concreta della rinuncia alla proprietà.
Teniamo però presente che in seguito alla posizione recentemente assunta dalla Corte di Cassazione, che ha affermato la nullità della donazione della quota di un singolo bene compreso in una più ampia comunione ereditaria (Cassazione, sentenza 15 marzo 2016, n. 5068), appare molto dubbia la possibilità di rinunciare alla quota di comproprietà di un singolo bene ricevuto in eredità.


Il mandato ad alienare senza rappresentanza

Il mandato ad alienare senza rappresentanza comporta il trasferimento dell’immobile a un soggetto di fiducia, il quale si intesta l’immobile con l’incarico di venderlo. Questo soggetto, di solito un familiare, viene incaricato di provvedere alla futura vendita dell’immobile, ma non in nome del mandante (come avviene di solito quando si utilizza una semplice procura a vendere), bensì in nome dello stesso mandatario. Per consentire al mandatario di vendere la casa in nome proprio (anche se per conto del mandante), il mandante gli trasferisce contestualmente la proprietà dell’immobile. Si tratta, dunque, di una forma di intestazione fiduciaria. Dopo la vendita dell’immobile, il mandatario dovrà corrispondere al mandante il prezzo incassato.
Il trasferimento della proprietà dal mandante al mandatario non integra né una compravendita né una donazione, quindi non presenta i problemi dell’una o dell’altra.
Dal punto di vista fiscale, inoltre, questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa quando il mandante e il mandatario (come normalmente avviene) sono marito e moglie, oppure genitore e figlio. Il trasferimento, infatti, è tassato come atto a titolo gratuito, e come tale beneficia della franchigia prevista per la donazione in linea retta o al coniuge, che si traduce in un’esenzione dall’imposta fino al valore di un milione di euro. Anche tra fratelli o sorelle l’operazione risulta conveniente, poiché la franchigia di 100 mila euro è sufficiente a coprire il valore catastale di molte abitazioni.
In tutti questi casi, il mandato ad alienare senza rappresentanza consente di trasferire l’immobile con un costo ragionevole (si pagano soltanto le imposte ipocatastali e le spese dell’atto).
Ricordiamo però che questa soluzione può essere adottata solo se c’è l’effettiva volontà di vendere l’immobile entro qualche anno (di solito si considera un termine di cinque anni). In caso contrario, infatti, l’operazione potrebbe essere considerata elusiva dall’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.
Recentemente, l'Agenzia delle entrate ha messo in dubbio la possibilità di utilizzare il mandato ad alienare senza rappresentanza al fine di poter godere delle agevolazioni prima casa in attesa della rivendita dell'abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni, e una sentenza della Ctr Lombardia (n. 2958/15/2017) ha accolto tale interpretazione. In attesa di ulteriori pronunce, è dunque preferibile evitare il ricorso al mandato ad alienare senza rappresentanza in questa situazione.