Il diritto di prelazione per gli esercizi commerciali

Il diritto di prelazione è tradizionalmente riconosciuto nell’ambito della locazione di immobili diversi dalle abitazioni, ed è espressamente riservato ai titolari degli esercizi commerciali la cui attività comporta un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392).
Il caso tipico è quello dei negozi per la vendita al dettaglio, ma la norma si applica anche a altre fattispecie, per esempio ai laboratori artigianali, ai bar, alle sale cinematografiche, alle agenzie di assicurazione. Sono invece specificamente esclusi i liberi professionisti. Per tutti questi esercizi, la cui attività si svolge nei confronti di una clientela ampia e indeterminata, la posizione rappresenta una componente importante dell’avviamento commerciale. Pertanto, quando l’immobile affittato viene messo in vendita, la legge riconosce all’inquilino il diritto di essere preferito rispetto a qualunque altra persona, a parità di prezzo e di condizioni, per il suo acquisto.
La legge prevede che il proprietario deve comunicare all’inquilino, tramite un ufficiale giudiziario (attenzione, non basta una raccomandata), l’intenzione di vendere, indicando il prezzo, le altre condizioni, e l’invito a esercitare il diritto di prelazione. L’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione (sempre tramite l’ufficiale giudiziario), e nei successivi trenta giorni deve versare il prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo o almeno del preliminare.
Se il proprietario vende l’immobile senza avvertire l’inquilino, questo può riscattare l’immobile dall’acquirente (pagando lo stesso prezzo) entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita.
Ricordiamo però che la prelazione non si applica nel caso di vendita al coniuge o a un parente entro il secondo grado del proprietario, oltre che, ovviamente, in caso di donazione (a qualsiasi soggetto).

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