Il diritto di prelazione per le abitazioni

La legge di riforma degli affitti ha introdotto un'ipotesi di prelazione legale, che riguarda le abitazioni. Questa norma si applica ai contratti di locazione stipulati o rinnovati a partire dal 30 dicembre 1998, giorno in cui è entrata in vigore la riforma (art. 3 della legge 09 dicembre 1998, n. 431).
L’inquilino non ha il diritto di prelazione ogni volta che il proprietario decide di vendere l’immobile, ma solo in un caso particolare. La legge prevede infatti che il contratto di locazione non si rinnovi automaticamente alla prima scadenza (quattro anni per i contratti liberi, tre anni
per i contratti-tipo) quando il proprietario intende vendere l’alloggio a terzi e non possiede altre abitazioni, a parte quella in cui vive. Il legislatore ha dunque stabilito che se un soggetto è proprietario di due soli immobili, di cui uno è quello in cui abita, e l’altro quello dato in affitto, in caso di necessità può vendere quello dato in affitto, e recedere dal contratto alla prima scadenza, naturalmente con il solito preavviso di sei mesi. In questo caso, però, l’inquilino ha il diritto di prelazione per l’acquisto, da esercitarsi con le stesse modalità in precedenza previste per gli esercizi commerciali.
Anche in questo caso, dunque, il proprietario deve comunicare all’inquilino, tramite un ufficiale giudiziario (attenzione, non basta una raccomandata), l’intenzione di vendere, indicando il prezzo, le altre condizioni, e l’invito a esercitare il diritto di prelazione. L’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione (sempre tramite l’ufficiale giudiziario), e nei successivi trenta giorni deve versare il prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo o almeno del preliminare.
Se il proprietario vende l’immobile senza avvertire l’inquilino, questo può riscattare l’immobile dall’acquirente (pagando lo stesso prezzo) entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita.
Ricordiamo però che la prelazione non si applica nel caso di vendita al coniuge o a un parente entro il secondo grado del proprietario, oltre che, ovviamente, in caso di donazione (a qualsiasi soggetto).

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