Verificare la regolarità edilizia del fabbricato

L'introduzione dell’attestazione di stato legittimo del fabbricato consente oggi all'acquirente di verificare la regolarità edilizia dell'immobile prima dell'acquisto, in modo di evitare problemi al momento dell’esecuzione di lavori di manutenzione o ristrutturazione, o in caso di futura rivendita (art. 9-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, introdotto dal decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120).
Lo stato legittimo del fabbricato è attestato con dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato alla predisposizione e presentazione di progetti edilizi e iscritto ad un Ordine professionale (geometra, ingegnere, architetto), che può essere allegata all’atto di trasferimento della proprietà del fabbricato (art. 34-bis, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, introdotto dal decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120).
La nuova normativa sull'attestazione dello stato legittimo del fabbricato completa, e non sostituisce, le norme già in vigore che prevedono, a pena di nullità, che nell'atto notarile di compravendita sia inserita una dichiarazione del venditore circa i titoli abilitativi alla costruzione. Nel caso in cui le parti si accordino per evitare l'attestazione dello stato legittimo del fabbricato, resta dunque necessaria la dichiarazione del venditore, che se ne assume esclusiva responsabilità nei confronti dell'acquirente. Ricordiamo però che si tratta di un’autocertificazione, da parte del venditore, di elementi di cui egli spesso non è a diretta conoscenza, e che pertanto si limita a riprendere dagli atti precedenti.

Ecco quali sono gli obblighi, gli oneri e le responsabilità delle parti nell'ambito del trasferimento di fabbricati, secondo la normativa vigente e la corrente interpretazione della giurisprudenza (Cass. SS.UU. 22 marzo 2019, n. 8230).


La parte alienante (venditore)

La parte alienante ha l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione del fabbricato. La giurisprudenza ha precisato che questi estremi devono essere riferiti a un titolo abilitativo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto. L’indicazione degli estremi del titolo può essere sostituita dalla dichiarazione dell’alienante circa l’inizio della costruzione anteriore al primo settembre 1967. Anche questa dichiarazione, ovviamente, deve essere veritiera.
La parte alienante ha anche l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare che le planimetrie del fabbricato depositate in catasto e i suoi dati catastali sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Le dichiarazioni dell’alienante devono essere riportate nell’atto di compravendita, ma hanno anche una funzione informativa nei confronti dell’acquirente, per consentirgli le verifiche ritenute opportune, pertanto queste informazioni devono essere comunicate all’acquirente con un certo anticipo rispetto alla stipula dell’atto, preferibilmente già al momento della sottoscrizione del contratto preliminare o della proposta di acquisto.
In mancanza dell'attestazione dello stato legittimo del fabbricato, è dunque opportuno che l’alienante consegni all’acquirente una copia del titolo abilitativo alla costruzione (e alle successive modifiche), eventualmente facendone richiesta mediante accesso agli atti del Comune. Nel caso in cui ciò non risulti possibile, l’alienante si assume la responsabilità della corrispondenza degli estremi da lui indicati a un titolo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto.
Nel caso in cui, dopo la stipula dell’atto, si scopra l’esistenza di abusi edilizi sul fabbricato oggetto di trasferimento, oppure irregolarità catastali, l’alienante dovrà risarcire i danni all’acquirente. La mancata corrispondenza degli estremi dichiarati dall’alienante a un titolo edilizio esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto comporta inoltre la nullità dell’atto.


La parte acquirente

La parte acquirente, una volta ricevute le informazioni dall’alienante, può attivarsi prima della stipula dell’atto per verificare la regolarità edilizia, urbanistica e catastale del fabbricato che sta acquistando, e valutare la convenienza dell’affare, in relazione al rischio di nullità dell’atto, e ai danni che potrebbero derivare dalla presenza di abusi edilizi o difformità catastali (anche nella prospettiva di una futura rivendita del fabbricato). Secondo la giurisprudenza, questo è un onere che grava sulla parte acquirente, che può valutare liberamente, con la dovuta diligenza, l’opportunità di eseguire o meno questi controlli, mediante accesso agli atti del Comune e verifica dello stato di fatto, avvalendosi, eventualmente, di un tecnico di propria fiducia.
Nell’ambito della contrattazione preliminare, la parte acquirente ha diritto di chiedere alla parte alienante tutta la documentazione relativa alla regolarità edilizia e catastale del fabbricato.
La parte acquirente può inoltre chiedere che la parte alienante fornisca l'attestazione dello stato legittimo del fabbricato redatta da un tecnico abilitato, che comprenda anche la certificazione di regolarità catastale.
E' opportuno che tale richiesta sia formalizzata con un'apposita clausola inserita nel contratto preliminare (o nella proposta d'acquisto).

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