Verificare la regolarità edilizia del fabbricato

Ecco quali sono gli obblighi, gli oneri e le responsabilità delle parti nell'ambito del trasferimento di fabbricati, secondo la normativa vigente e la corrente interpretazione della giurisprudenza (Cass. SS.UU. 22 marzo 2019, n. 8230).


La parte alienante (venditore)

La parte alienante ha l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare gli estremi del titolo abilitativo alla costruzione del fabbricato. La giurisprudenza ha precisato che questi estremi devono essere riferiti a un titolo abilitativo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto. L’indicazione degli estremi del titolo può essere sostituita dalla dichiarazione dell’alienante circa l’inizio della costruzione anteriore al primo settembre 1967. Anche questa dichiarazione, ovviamente, deve essere veritiera.
La parte alienante ha anche l’obbligo, espressamente previsto dalla legge, di dichiarare che le planimetrie del fabbricato depositate in catasto e i suoi dati catastali sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Le dichiarazioni dell’alienante devono essere riportate nell’atto di compravendita, ma hanno anche una funzione informativa nei confronti dell’acquirente, per consentirgli le verifiche ritenute opportune, pertanto queste informazioni devono essere comunicate all’acquirente con un certo anticipo rispetto alla stipula dell’atto, preferibilmente già al momento della sottoscrizione del contratto preliminare o della proposta di acquisto.
È opportuno che l’alienante consegni all’acquirente una copia del titolo abilitativo alla costruzione (e alle successive modifiche), eventualmente facendone richiesta mediante accesso agli atti del Comune. Nel caso in cui ciò non risulti possibile, l’alienante si assume la responsabilità della corrispondenza degli estremi da lui indicati a un titolo esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto.
Nel caso in cui, dopo la stipula dell’atto, si scopra l’esistenza di abusi edilizi sul fabbricato oggetto di trasferimento, oppure irregolarità catastali, l’alienante dovrà risarcire i danni all’acquirente. La mancata corrispondenza degli estremi dichiarati dall’alienante a un titolo edilizio esistente e relativo al fabbricato oggetto dell’atto comporta inoltre la nullità dell’atto.


La parte acquirente

La parte acquirente, una volta ricevute le informazioni dall’alienante, può attivarsi prima della stipula dell’atto per verificare la regolarità edilizia, urbanistica e catastale del fabbricato che sta acquistando, e valutare la convenienza dell’affare, in relazione al rischio di nullità dell’atto, e ai danni che potrebbero derivare dalla presenza di abusi edilizi o difformità catastali (anche nella prospettiva di una futura rivendita del fabbricato). Secondo la giurisprudenza, questo è un onere che grava sulla parte acquirente, che può valutare liberamente, con la dovuta diligenza, l’opportunità di eseguire o meno questi controlli, mediante accesso agli atti del Comune e verifica dello stato di fatto, avvalendosi, eventualmente, di un tecnico di propria fiducia.
Nell’ambito della contrattazione preliminare, la parte acquirente ha diritto di chiedere alla parte alienante tutta la documentazione relativa alla regolarità edilizia e catastale del fabbricato.
La parte acquirente può inoltre chiedere che la parte alienante fornisca una certificazione di regolarità edilizia, urbanistica e catastale redatta da un tecnico, come già avviene abitualmente, per prassi consolidata in diverse regioni italiane. Questo documento non è obbligatorio per legge, ma la sua consegna può essere concordata tra le parti nel contratto preliminare (o nella proposta accettata).

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