Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli

Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato prorogato sino al 30 settembre 2020 dal Decreto Legge 19 maggio 2020 n. 34 (Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19) con riferimento ai terreni posseduti alla data del primo luglio 2020 e al valore di tali terreni a quella data. Il termine era stato inizialmente fissato al 30 giugno 2020 dalla legge di stabilità 2020, che ha aumentato l'imposta sostitutiva dal 10% all'11% (art. 1, commi 693 e 694, legge 27 dicembre 2019 n. 160).

In base delle nuove disposizioni si possono dunque affrancare, sino al 30 settembre 2020, i terreni posseduti alla data del primo luglio 2020, pagando l’11% del valore del terreno stesso alla data prima luglio 2020 risultante da apposita perizia di stima.

Entro il 30 settembre 2020 deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l'imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).

La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del primo luglio 2020. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al primo luglio 2020, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.

Il valore su cui si paga l'imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.

Per godere dell'agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo luglio 2020. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).

Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 settembre 2020. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l'imposta sostitutiva, che oggi è pari all'11% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l'imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.

Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate ritiene che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.

Un altro aspetto da considerare è quello dell'Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell'imposta.

Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018, al primo gennaio 2019 o al primo gennaio 2020) può rivalutarlo ancora, detraendo dall'imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l'imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.

E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l'eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata. Con la nuova aliquota all'11% è probabile che sia dovuta una differenza anche in caso di rivalutazione al ribasso, specialmente per chi aveva operato la rivalutazione pagando l'aliquota del 4%.

Cerca nel sito

I libri del notaio Paolo Tonalini

© 2019 Notaio Paolo Tonalini - Stradella (PV) Via Dallagiovanna 16 - Pavia Viale C. Battisti 17 - p.iva 02209720180 - Proprietà letteraria riservata. La riproduzione dei contenuti, con qualsiasi mezzo, è consentita solo con l'autorizzazione scritta dell'autore. - Contattaci

INFORMATIVA SULLA PRIVACY
Questo sito utilizza cookie tecnici e di terze parti per consentire una migliore navigazione. Continuando a navigare su questo sito accettate i cookie. Per altre informazioni cliccate qui.