Il diritto di prelazione agraria è oggi riconosciuto al confinante che sia alternativamente:
- coltivatore diretto (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817);
- imprenditore agricolo professionale (Iap) iscritto nella previdenza agricola (art. 1, terzo comma, della legge 28 luglio 2016, n. 154, che ha introdotto il numero 2-bis nel primo comma dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
L’estensione del diritto di prelazione agraria all’imprenditore agricolo confinante, in vigore dal 25 agosto 2016, ha portato una piccola rivoluzione per il mondo agricolo, modificando la regola tradizionale, consolidata da oltre cinquant’anni, secondo cui il diritto di prelazione agraria spettava soltanto ai coltivatori diretti.
La nuova disciplina della prelazione agraria del confinante favorisce la creazione di aziende agricole di maggiori dimensioni, consentendo anche agli imprenditori agricoli professionali di ampliare la propria azienda acquistando i fondi limitrofi a quelli di loro proprietà, ma rende più complesso il procedimento per la vendita dei terreni agricoli, e le verifiche preliminari, essendo aumentato il numero dei soggetti aventi diritto alla prelazione.
Il diritto di prelazione agraria riconosciuto all’imprenditore agricolo professionale è espressamente limitato all’ipotesi della vendita di un fondo confinante, a differenza di quanto previsto per il coltivatore diretto, che ha il diritto di prelazione agraria anche sulla vendita del fondo di cui egli è affittuario. L’imprenditore agricolo professionale, dunque, ha diritto di prelazione quando è venduto un fondo agricolo confinante con quello di sua proprietà, ma non in caso di vendita del fondo da lui condotto in affitto. La prelazione sul fondo condotto in affitto rimane riservata all’affittuario che abbia la qualifica di coltivatore diretto.
La legge, inoltre, dispone espressamente che il diritto di prelazione spetta soltanto all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola, un requisito che non è invece richiesto per il coltivatore diretto.
Anche in seguito all’estensione del diritto di prelazione all’imprenditore agricolo professionale, rimangono ferme le regole già previste per la prelazione agraria del confinante coltivatore diretto.
L’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 dispone che il diritto di prelazione previsto dal primo comma dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, “spetta anche (…) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.
Questa norma prevede il diritto di prelazione agraria a favore del proprietario di un fondo confinante con quello offerto in vendita, ma solo se questo non è condotto da un affittuario coltivatore diretto. La finalità prevalente rimane infatti quella di consentire la riunione in un unico soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo.
Perché sia riconosciuto il diritto di prelazione, l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 richiede che:
- il proprietario del fondo confinante lo coltivi direttamente;
- sul fondo offerto in vendita non sia insediato un affittuario coltivatore diretto.
Devono inoltre essere presenti le condizioni previste dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, pertanto:
- il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni;
- il confinante non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille (pari a 0,52 euro), salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
- il fondo per il quale il confinante intende esercitare la prelazione, in aggiunta a tutti gli altri da lui posseduti in proprietà od enfiteusi, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
Il requisito relativo alla capacità lavorativa della famiglia, tipico del coltivatore diretto, potrebbe restringere il numero degli imprenditori agricoli professionali che potranno effettivamente esercitare il diritto di prelazione, dato che per ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale non è previsto un rapporto tra forza lavorativa propria e della famiglia ed estensione dei terreni posseduti, tuttavia questo limite è espressamente richiamato dalla legge ai fini del diritto di prelazione agraria.
Il diritto di prelazione riconosciuto al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita è quello che si più si presta a suscitare dubbi nell’applicazione pratica, generando conflitti tra il potenziale acquirente e il confinante che intende esercitare il diritto di prelazione. Sotto questo profilo, infatti, la posizione dell’affittuario coltivatore diretto è molto più semplice, non solo perché è sempre altamente probabile che siano presenti tutti i requisiti richiesti dalla legge (e dalla giurisprudenza) perché sussista il diritto di prelazione, ma anche perché è assai difficile che qualcuno sia interessato ad acquistare un fondo agricolo in presenza di un affittuario coltivatore diretto, senza aver prima raggiunto un accordo con questo, dato che egli, anche se non intendesse esercitare il diritto di prelazione per l’acquisto, continuerebbe a coltivare il fondo in virtù del contratto di affitto. In tale situazione, l’acquirente sarebbe penalizzato anche sotto il profilo fiscale, non potendo richiedere le agevolazioni concesse esclusivamente a chi coltiva direttamente il terreno acquistato. E’ molto probabile, dunque, che l’acquirente di un fondo condotto in affitto sia lo stesso affittuario, oppure che il terzo acquirente si accordi con l’affittuario per il rilascio del terreno, contestualmente o subito dopo l’atto di acquisto (eventualmente al termine dell’annata agraria).
Al contrario, la presenza di coltivatori diretti, o imprenditori agricoli professionali, confinanti con il fondo offerto in vendita è quasi una costante nella pratica, e il raggiungimento di un accordo tra essi e il potenziale acquirente, pur se auspicabile, non è affatto scontato, anzi sono frequenti le situazioni di conflitto. Risulta dunque essenziale la verifica della presenza o meno dei presupposti per la sussistenza del diritto di prelazione in capo all’affittuario, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto il profilo oggettivo.
Uno degli aspetti essenziali è pertanto la verifica della qualità di confinante. La legge fa riferimento ai “terreni confinanti con fondi offerti in vendita” (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817). Ma quando un terreno si considera “confinante” con un altro? La risposta a questa domanda, apparentemente semplice, ha impegnato i giudici di merito e di legittimità per oltre quarant’anni. Le sentenze, anche da parte della Corte di Cassazione, sono numerose, e da esse possiamo trarre molte indicazioni utili a risolvere i più disparati casi che si presentano ogni giorno nella pratica, pur tenendo sempre presente che nel nostro sistema giuridico i precedenti giurisprudenziali, per quanto autorevoli, non sono vincolanti per i giudici nelle controversie future, quindi non si possono escludere, a priori, interpretazioni differenti.
La giurisprudenza prevalente considera due fondi come “confinanti” esclusivamente quando tra di essi esiste una contiguità fisica e materiale, cioè hanno una comune linea di demarcazione, escludendo dunque il diritto di prelazione nel caso della semplice contiguità funzionale, cioè quando due fondi, pur se fisicamente separati, potrebbero essere utilmente accorpati in un’unica azienda (si veda, per esempio, Cass. 26 marzo 2003, n. 4486; Cass. 17 luglio 2002, n. 10337; Cass. 9 novembre 1994, n. 9319).
Nessun dubbio che siano confinanti due fondi che si toccano su un lato, cioè hanno una linea di confine in comune. Maggiori dubbi ha invece sollevato l’ipotesi in cui i due fondi si tocchino solo in uno spigolo, cioè, da un punto di vista strettamente geometrico, abbiano un comune un solo punto, anziché una linea. In questo caso la giurisprudenza ha ritenuto che i fondi non fossero confinanti (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1106).
E’ piuttosto frequente che lungo il confine tra fondi agricoli di proprietà diverse sia presente una strada, di solito destinata al solo passaggio dei mezzi agricoli, ma a volte divenuta, con il passare del tempo, di uso pubblico, o addirittura una strada pubblica a tutti gli effetti. In molte realtà agricole, inoltre, lungo i confini del fondi esistono fossi, canali o rogge destinate all’irrigazione dei fondi stessi. In tutti questi casi non è così facile stabilire quando un fondo è “confinante” con un altro, e quando invece la presenza di un elemento estraneo, quale la strada o la roggia, impedisce di considerare i fondi come fisicamente contigui.

Strada pubblica e ferrovia
La presenza di una strada pubblica (comunale, provinciale, statale, o addirittura un’autostrada) o di una ferrovia lungo il confine tra due fondi esclude sempre il diritto di prelazione, secondo la giurisprudenza prevalente, poiché fa venir meno la contiguità materiale tra i fondi (Cass. 26 novembre 2007, n. 24622; Cass. 20 dicembre 2005, n. 28235; Cass. 17 luglio 2002, n. 10377; Cass. 6 agosto 2002, n. 11779; Cass. 9 febbraio 1994, n. 1331; Cass. 4 dicembre 1982, n. 6644).

Strada interpoderale
La situazione è più complicata quando lungo il confine tra due fondi corre una strada privata.
Nelle zone agricole sono ampiamente presenti le cosiddette “strade interpoderali”, chiamate anche “carrarecce”, “carreggiate” o “tratturi”, denominazioni che nelle diverse zone geografiche indicano le stradelle private (normalmente in terra, battuta dal passaggio stesso dei mezzi agricoli, o al massimo consolidata con il riporto di ghiaia, sassi o frammenti di varia origine), create dagli agricoltori per le proprie necessità di coltivazione e trasporto dei prodotti agricoli al momento del raccolto. A volte queste stradelle sono interne al fondo, e quindi appartengono a un unico proprietario, che è il solo legittimato ad utilizzarle (salva la presenza di una servitù di passaggio a favore di terzi), anche se create in prossimità del confine. La presenza di una strada creata dal proprietario del fondo destinando a tale scopo una porzione del terreno di sua proprietà non esclude la contiguità materiale con il fondo limitrofo, e quindi non esclude il diritto di prelazione agraria.
Lo stesso può dirsi per le strade interpoderali realizzate lungo il confine tra più fondi, in seguito all’accordo tra i proprietari frontisti, ciascuno dei quali ha fornito l’area necessaria alla realizzazione di una metà della strada, pertanto il confine tra i due fondi coincide con la mezzeria della strada (sulla quale può essere presente una servitù di passaggio a favore di terzi). Anche in questo caso c’è contiguità materiale, e dunque si ritiene prevalentemente che sussista il diritto di prelazione agraria (Cass. 29 settembre 1995, n. 10272; Cass. 3 settembre 1985, n. 4590).

Strada vicinale
Diversa è la situazione della cosiddetta “strada vicinale”, cioè quella strada che, pur essendo originariamente di proprietà privata (di solito dei proprietari frontisti), nel corso del tempo è stata assoggettata al diritto di transito pubblico a favore della collettività. Ciò avviene, normalmente, quando la strada, anziché essere destinata esclusivamente al servizio di uno o più fondi agricoli, è diventata anche una via di accesso a una piccola frazione (gruppo di case) o cascina. Le strade vicinali soggette a uso pubblico sono normalmente iscritte nell’apposito elenco tenuto dal Comune, e spesso sono riportate sulle mappe catastali con l’indicazione di strada vicinale.
Secondo la giurisprudenza, i fondi agricoli presenti ai lati della strada vicinale non possono essere considerati contigui, e pertanto è escluso il diritto di prelazione (Cass. 26 novembre 2007, n. 24622; Cass. 14 gennaio 1998, n. 265).
Normalmente per strada vicinale si intende esclusivamente quella soggetta a pubblico transito. In alcuni casi, tuttavia, è stato escluso il diritto di prelazione anche per i fondi separati da una cosiddetta “strada vicinale non aperta al pubblico transito”, cioè da una strada interpoderale formata dai frontisti mettendo in comune la proprietà di varie strisce di terreno. In questo caso, secondo una parte della giurisprudenza, la strada, pur rimanendo privata, non è di proprietà dei frontisti per singole porzioni, ma rappresenta un bene autonomo, di proprietà comune a diversi soggetti, e quindi esclude la contiguità materiale dei fondi (Cass. 27 settembre 2011, n. 19747; Cass. 26 novembre 2007, n. 24622; Cass. 19 gennaio 2007, n. 1191; Cass. 17 luglio 2022, n. 10377). Questo tipo di strada interpoderale si avvicina alle caratteristiche della “strada vicinale”, pur non essendo aperta al pubblico transito. Si tratta, però, di una situazione piuttosto difficile da dimostrare nella pratica, specialmente se la strada non è segnata sulle mappe catastali, quindi ciascun caso deve essere analizzato facendo riferimento alla specifica realtà locale, ed è comunque opportuno tenere presente che, in mancanza di una qualificazione ufficiale della strada come “vicinale”, è molto probabile che sia riconosciuto al confinante il diritto di prelazione (Cass. 8 gennaio 1996, n. 58).

Corsi d’acqua
Secondo la giurisprudenza, manca la contiguità materiale tra i fondi, e dunque è escluso il diritto di prelazione, quando questi sono separati da un fiume, da un torrente o comunque da un corso d’acqua naturale, oppure da un canale o roggia demaniale, indipendentemente dal fatto che esso sia incluso nell’elenco delle acque pubbliche, che non ha carattere costitutivo ma solo dichiarativo (Cass. 14 marzo 2008, n. 7052; Cass. 20 febbraio 2001, n. 2471; Cass. 23 giugno 1989, n. 2983; Cass. 10 febbraio 1987, n. 1433).

Fossi e canali di scolo
Si considerano invece confinanti i fondi separati da un semplice fosso o da un canale di scolo delle acque. Questo può appartenere a uno dei due fondi oppure essere comune alle due proprietà (art. 897 c.c.), che si estendono fino alla mezzeria del fosso o canale. In questo caso, dunque, sussiste il diritto di prelazione (Cass. 26 marzo 2003, n. 4486; Cass. 17 dicembre 1991, n. 13558).

Striscia di terreno
La contiguità materiale tra i fondi è ovviamente esclusa dalla presenza di una striscia di terreno di proprietà di terzi, per quanto piccola. Non dobbiamo però pensare che il venditore possa eludere il diritto di prelazione del confinante frazionando e riservandosi la proprietà di una piccola porzione di terreno in prossimità del confine. In questo caso, infatti, se il terreno frazionato, per la sua forma e la sua dimensione, non risulta idoneo a una coltivazione separata, è stato comunque riconosciuto il diritto di prelazione del confinante (Cass. 9 aprile 2003, n. 5573; Cass. 13 agosto 1997, n. 7553; Cass. 27 luglio 1990, n. 7579; Cass. 17 ottobre 1989, n. 4152). La prelazione non spetta, invece, se i fondi sono separati da un appezzamento di terreno che ha una propria autonomia strutturale e funzionale (Cass. 25 luglio 1990, n. 7503).