Quando il trasferimento della proprietà dei beni (nella forma di donazione o altra forma) viene posto in essere nell’ambito di una strategia di passaggio generazionale, è spesso accompagnata da una clausola che prevede la riserva del diritto di usufrutto vitalizio sui beni donati, da parte del donante.
L’oggetto della donazione risulta pertanto essere soltanto la nuda proprietà dei beni, e il donante, pur non essendo più proprietario, mantiene il pieno controllo sulla loro gestione e il loro utilizzo. Egli, pertanto, è il solo ad avere diritto di usare i beni, direttamente o indirettamente (quindi anche concedendoli in locazione o affitto, e percependone i relativi canoni) per tutta la durata residua della propria vita. Il donatario entrerà in possesso dei beni donati solo al momento della morte del donante.
Grazie alla clausola di riserva del diritto di usufrutto, il trasferimento della proprietà dei beni si verifica immediatamente, ma l’effetto pratico è rinviato al momento della morte, con risultati molto simili alla successione.
Ciò è importante per quei beni di cui il donante intende mantenere una piena disponibilità finché è in vita, come per esempio la propria casa di abitazione, una seconda casa utilizzata per la villeggiatura, oppure anche gli immobili “messi a reddito” mediante contratti di locazione a terzi.
La riserva di usufrutto, però, può risultare utile per qualsiasi bene, perché sotto il profilo fiscale consente sempre di conseguire un risparmio sulle imposte da pagare per l’operazione. L’imposta di donazione e le imposte ipotecarie e catastali (come pure l’imposta di registro, in caso di compravendita), non vengono applicate sul valore pieno dell’immobile, ma solo sul valore della nuda proprietà, che rappresenta una percentuale del totale, in quanto da questo viene sottratto il valore del diritto di usufrutto vitalizio, determinato in base a una tabella che tiene conto dell’età dell’usufruttuario e del tasso di interesse legale. La tabella, infatti, esprime il valore dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà, in un determinato momento, in funzione della probabilità statistica di vita residua dell’usufruttuario.
Il valore del bene viene dunque sottoposto a tassazione solo per una sua parte (una parte tanto minore quanto più l’usufruttuario è giovane), e ciò consente di ridurre, in molti casi in modo significativo, le imposte da pagare, anche perché è possibile che grazie a questa riduzione il valore della donazione rimanga al di sotto della soglia stabilita per la franchigia.
Ricordiamo anche che al momento della morte dell’usufruttuario non è più dovuta alcuna imposta sui beni trasferiti con riserva di usufrutto vitalizio, ed è sufficiente una semplice comunicazione al catasto per far risultare la cosiddetta “riunione di usufrutto”.
Grazie alla riserva di usufrutto vitalizio, dunque, è oggi possibile trasferire un patrimonio di valore significativo sostenendo un costo molto basso.