La vendita di un fabbricato o di un terreno (non edificabile) da parte di un privato non è soggetta alle imposte sulla plusvalenza se sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, se è pervenuto per successione o se egli è stato residente nell’abitazione per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione.
Questa certezza era stata messa in discussione dall’interpretazione data dall’Agenzia delle entrate sulle nuove norme che tassano come "redditi diversi”, nell’ambito della dichiarazione dei redditi, i proventi della costituzione di diritti reali, tra cui l’usufrutto (art. 67, comma 1, lettera h del testo unico delle imposte dirette, approvato con d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dalla legge di bilancio 2024).
L’Agenzia delle entrate, infatti, aveva osservato che si ha costituzione di usufrutto anche quando il titolare della piena proprietà vende l’immobile a due o più soggetti, che si intestano separatamente la nuda proprietà e il diritto di usufrutto (Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 133/2025). La conseguenza era la tassazione, in capo al venditore, della parte del prezzo di vendita corrispondente al valore dell’usufrutto. Ciò avviene con una certa frequenza, quando i genitori decidono, per esempio, di acquistare un appartamento intestando la nuda proprietà al figlio (per evitare la futura successione) e l’usufrutto a sé.
Il rischio di questa ingiusta tassazione è rientrato grazie a una norma interpretativa approvata su richiesta del Consiglio Nazionale del Notariato. Nel corso dell’esame in Commissione Finanze alla Camera del Decreto-legge Fiscale è stato infatti approvato l’emendamento 1.24 (luglio 2025) che fornisce una interpretazione autentica della disciplina dei redditi diversi, chiarendo che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile solo quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.
Ritornano dunque applicabili le regole abituali, secondo cui la vendita di un fabbricato o di un terreno (non edificabile) da parte di un privato normalmente non è soggetta alle imposte sulla plusvalenza se sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, se è pervenuto per successione o se egli è stato residente nell’abitazione per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione.