L’Agenzia delle entrate ha preso posizione sull’applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina ai fabbricati pertinenziali di terreni agricoli, affermando che le agevolazioni possono essere concesse soltanto al fabbricato che, oltre a trovarsi in rapporto di pertinenzialità con il terreno agricolo acquistato, è situato sul medesimo terreno (Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 26/E del 6 marzo 2015).
La legge dispone l’applicazione dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina agli atti di trasferimento a titolo oneroso “di terreni e relative pertinenze”, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti (art. 2, comma 4-bis, del decreto legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito con la legge 26 febbraio 2010, n. 25).
Risulta pertanto agevolabile anche il trasferimento del fabbricato, in presenza di un rapporto di pertinenzialità tra il fabbricato (bene accessorio) e il terreno agricolo (bene principale).
La nozione di pertinenzialità è fornita dal codice civile, che stabilisce che “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima” (art. 817 c.c.).
Affinché si realizzi il vincolo pertinenziale è dunque necessario che sussistano:
- un elemento soggettivo, consistente nella volontà del proprietario della cosa principale (o da colui che è titolare di un diritto reale sulla stessa) di destinare durevolmente la cosa accessoria a servizio oppure ornamento del bene principale;
- un elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio.
La giurisprudenza ha precisato che per l’instaurarsi del rapporto di pertinenzialità occorre la “destinazione concreta ed effettiva della pertinenza a servizio della cosa principale” (Corte di Cassazione, sentenza 13 luglio 2007, n. 15739).
Il concetto di “terreni agricoli e relative pertinenze” coincide con la nozione di fondo rustico, “inteso in senso tecnico giuridico come appezzamento di terreno agricolo corredato da elementi strumentali (pertinenziali) necessari per la gestione economica (fundus instructus): in esso il fabbricato rurale ha valore strumentale (e quindi potenziale) rispetto al terreno, analogamente ai macchinari, le sementi, gli animali, in genere le scorte, cioè a quel complesso di cose che, quando esistono, sono strettamente legate al terreno...” (Commissione Tributaria Centrale, sentenza 18 gennaio 1989, n. 369).
L’Agenzia delle Entrate, però, ritiene che l’agevolazione fiscale si applichi soltanto al fabbricato rurale che, oltre a essere in rapporto di pertinenzialità con il terreno agricolo acquistato, è situato sul medesimo terreno.
Risulta pertanto esclusa la possibilità di godere dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina in caso di acquisto di un fabbricato che, pur essendo pertinenza del terreno agricolo, risulti fisicamente separato da esso, e a maggior ragione in caso di acquisto del solo fabbricato rurale, pur se destinato al servizio del terreno agricolo adiacente, già di proprietà dell’acquirente.
L’Agenzia delle Entrate motiva tale affermazione facendo riferimento alla precedente disciplina, ora abrogata, che estendeva espressamente le agevolazioni “alle case rustiche non situate sul fondo, quando, l’acquisto venga fatto contestualmente … per l’abitazione dell’acquirente o dell’enfiteuta e della sua famiglia” (art. 1 della legge n. 604 del 6 agosto 1954). La mancata riproposizione di tale previsione nelle vigenti disposizioni in materia di piccola proprietà contadina è dovuta, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, alla volontà del legislatore di escludere dall’agevolazione fiscale l’acquisto di fabbricati pertinenziali non situati sul terreno agricolo contestualmente acquistato.