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L’usufrutto consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità che questo può dare, nel rispetto della sua destinazione economica (art. 981 c.c.). L’usufruttuario ha pertanto il possesso dell’immobile (art. 982 c.c.).

Il diritto del proprietario dell’immobile, in presenza di un usufruttuario, è definito “nuda proprietà”.

L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente oppure concederne l’uso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato. Ciò non può invece avvenire nel caso in cui il venditore si riservi, anziché l’usufrutto, il diritto di uso o abitazione dell’immobile, che ne consente soltanto l’utilizzo diretto, per le esigenze proprie e della propria famiglia (artt. 1021 e 1022 c.c.).

Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto, per un certo tempo o per tutta la sua durata, fermo restando che il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo, o comunque alla morte dell’originario usufruttuario (art. 980 c.c.).

Per entrare in possesso del bene, l'usufruttuario deve effettuare l'inventario, se non ne è espressamente dispensato (art. 1002 c.c.). Il venditore (e il donante) con riserva l’usufrutto è invece dispensato per legge dall’obbligo di prestare idonea garanzia sull’adempimento degli obblighi inerenti alla conservazione, alle spese e alla restituzione del bene (art. 1002 c.c.).

L’usufrutto può essere a tempo determinato oppure vitalizio.

L’usufrutto a tempo determinato è quello costituito, per esempio, con una durata di dieci anni, vent’anni, eccetera. Il suo valore viene determinato in base al tasso di interesse legale (dal primo gennaio 2017 è pari allo 0,1%). Si tratta infatti di stabilire il valore di un capitale che rende un interesse per un determinato numero di anni.

Il valore dell’usufrutto vitalizio, invece, dipende dalle probabilità di sopravvivenza dell’usufruttuario, e quindi non è influenzato dalla variazione del tasso legale. L'usufrutto vitalizio, infatti, vale tanto più quanto l'usufruttuario è giovane, e il suo valore si calcola sulla base di tabelle statistiche sulla durata media della vita. Quando cambia il tasso di interesse legale, il Ministero dell’Economia determina i coefficienti da utilizzare per il calcolo del valore dell’usufrutto vitalizio.

L’usufrutto si estingue alla scadenza del termine oppure alla morte del titolare, e il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà.

Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è ricavato in base ai coefficienti periodicamente stabiliti dal Ministero dell’economia e delle finanze in relazione al tasso di interesse legale. Le relative tabelle sono dettate ai fini fiscali, ma essendo espressione delle probabilità statistiche di durata residua della vita, sono normalmente utilizzate anche nell’ambito della contrattazione, al fine di definire il rapporto tra il valore della piena proprietà e quello della nuda proprietà oggetto del trasferimento.

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