L’ipoteca
e le altre garanzie
A
garanzia del regolare rimborso del mutuo e del pagamento di tutte le
spese accessorie la banca richiede sempre di iscrivere ipoteca su uno o
più beni immobili aventi un valore adeguato, preventivamente verificato con una
perizia. In caso di inadempimento, la banca potrà far vendere all’asta
l’immobile ipotecato e prelevare dal ricavato la somma necessaria a
soddisfare il proprio credito. L’iscrizione dell’ipoteca garantisce alla
banca la precedenza su tutti gli altri eventuali creditori, inoltre le
consente di espropriare l’immobile anche quando il debitore lo ha venduto a
terzi. Infatti l’ipoteca segue l’immobile e rimane valida
indipendentemente dal cambio di proprietario. L’ipoteca viene di sempre
iscritta per un importo superiore alla somma concessa a mutuo (di solito il
doppio o una volta e mezza), per comprendere tutti gli interessi e le spese
accessorie. L’importo indicato nell’iscrizione dell’ipoteca, comunque,
non rappresenta la somma totale che il mutuatario dovrà restituire alla banca,
ma solo la somma massima riservata alla banca in caso di vendita all’asta
dell’immobile. Di solito la banca chiede, a garanzia del mutuo, un'ipoteca
di primo grado, cioè un'ipoteca che non è preceduta da altre ipoteche.
Prima della stipula del mutuo il notaio, su
incarico della banca, verifica tra l’altro la regolarità dei titoli di
proprietà in capo a chi concede l’ipoteca, risalendo fino al primo
acquisto avvenuto oltre vent’anni prima (vent’anni è il termine per
l’usucapione, quindi le eventuali irregolarità precedenti si intendono ormai
sanate) e controllando che prima della data della stipula del mutuo non siano
state iscritte altre ipoteche, che prevarrebbero su quella iscritta
successivamente e quindi risulterebbero dannose per la banca. Per eseguire
queste verifiche è necessaria una serie di ricerche nei registri immobiliari
e negli archivi catastali. Occorre inoltre esaminare i registri dello
stato civile per quanto riguarda il diritto di famiglia e le eventuali
successioni, in modo di verificare la piena legittimazione a concedere
l’ipoteca. Questi controlli, di cui il notaio è responsabile, si
traducono in una o più relazioni preliminari inviate alla banca. Sulla
base di queste relazioni la banca decide la concessione del mutuo.
Normalmente l’ipoteca si iscrive su un immobile di
proprietà di chi contrae il mutuo, spesso proprio sull’immobile che viene
acquistato contestualmente con la somma ottenuta dalla banca. Può anche
accadere, però, che la garanzia ipotecaria sia concessa da un’altra persona,
che viene chiamato terzo datore d’ipoteca. Il terzo datore
d’ipoteca non assume alcuna obbligazione a titolo personale, cioè non
si impegna a pagare le rate del mutuo, ma interviene all’atto per consentire
che l’ipoteca sia iscritta su un immobile di sua proprietà. Se il debitore
non paga, l’immobile sarà espropriato, quindi il terzo datore d’ipoteca si
espone a un certo rischio. Di solito questo avviene perché egli è legato da
vincoli di parentela con il mutuatario. Si parla di terzo datore d’ipoteca
anche quando chi chiede il mutuo non è l’unico proprietario dell’immobile
ipotecato. Per esempio, se due coniugi acquistano insieme la casa ma il mutuo è
richiesto solo dal marito, la moglie deve intervenire per concedere l’ipoteca
anche sulla metà della casa di sua proprietà.
La responsabilità personale per il puntuale
pagamento delle rate del mutuo ricade anzitutto sul mutuatario. Se il mutuo
viene chiesto da più persone (per esempio da due coniugi che acquistano insieme
la casa), il contratto precisa sempre che si tratta di obbligazioni solidali
e indivisibili. Solidali significa che la banca può chiedere il pagamento a
ciascuno dei debitori per l’intero ammontare, e non per la sola quota di sua
spettanza. Il debitore che ha pagato l’intero potrà poi chiedere agli altri
di rimborsargli ciò che ha pagato per loro. Indivisibile significa che gli
obblighi non si dividono tra i successori del debitore (per esempio gli eredi,
se questo muore).
Quando la banca non si ritiene sufficientemente
garantita dall’impegno assunto dal mutuatario può richiedere una garanzia
aggiuntiva da parte di un’altra persona, il fideiussore. Anche
il fideiussore interviene per prestare una garanzia a favore della banca, non
come proprietario di un immobile ma a titolo personale. Di solito la banca è
sufficientemente tutelata dall’ipoteca sull’immobile, ma in alcuni casi
preferisce avere anche una fideiussione perché la procedura di espropriazione
immobiliare è piuttosto lunga e complessa, mentre è senz’altro più facile,
se il debitore principale non paga, poter chiedere i soldi a un’altra persona.
Ciò avviene, in particolare, quando chi richiede il mutuo ha un reddito troppo
basso rispetto alla rata da pagare. Il fideiussore, in sostanza, si impegna a
pagare di tasca sua le rate del mutuo, se il mutuatario non dovesse riuscirci da
solo. E’ ovviamente un impegno molto gravoso per il fideiussore, che non
riceve niente dalla banca ma può essere obbligato a rimborsare l’intero
importo del mutuo e degli interessi. Di solito, quindi, anche il fideiussore è
un parente stretto del mutuatario. La legge prevede che la banca possa chiedere
al fideiussore di pagare solo dopo che il mutuatario non ha pagato, ma spesso il
contratto contiene una deroga che consente di chiedere il pagamento direttamente
al fideiussore, senza che questo possa rifiutarsi.