Il contratto di mutuo
L'aspetto più importante da prendere in
considerazione per stipulare un mutuo è naturalmente il tasso di interesse,
che può essere fisso o variabile.
Il tasso fisso è concordato con la
banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua
durata. Anche l'importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se il costo
del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un
tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro
diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di
mercato. Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto
a quello variabile, dato che la banca deve avere un margine di guadagno più
elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi.
Il tasso variabile cambia nel tempo, di
solito ogni mese (oppure ogni tre mesi o sei mesi), in base alla variazione
di un parametro di riferimento (per esempio l’Euribor, che è il tasso
applicato ai prestiti tra le banche, oppure il tasso di rifinanziamento della
Banca Centrale Europea). Anche l'importo delle rate da pagare aumenta o
diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile
si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di
una riduzione. Il tasso da pagare, insomma, rimarrà sempre allineato con il
mercato.
La scelta tra il tasso fisso e il variabile non è
facile, perché nessuno può sapere se i tassi aumenteranno o diminuiranno
nell'arco della durata del mutuo, spesso molto lunga. E' comunque possibile
dare qualche indicazione. Quando in famiglia c’è un solo stipendio, e la rata
del mutuo rappresenta una quota importante del proprio reddito, è meglio
scegliere il tasso fisso, perché l’aumento dei tassi di interesse
potrebbe rendere molto difficile il rimborso del mutuo. Se invece scegliamo
un tasso variabile, nel valutare il peso complessivo che le rate del mutuo
avranno sul nostro bilancio familiare dobbiamo sapere che l'importo
della rata potrà aumentare. Chi ritiene di poter fare fronte anche a una
rata più alta, o magari di poter estinguere anticipatamente il mutuo se dovesse
diventare troppo oneroso, può scegliere il tasso variabile, che consente di
approfittare di eventuali riduzioni del tasso di riferimento. E' importante fare
attenzione anche al parametro scelto come riferimento per la variazione del
tasso. Le banche hanno sempre utilizzato come riferimento l'Euribor, ma
dal primo gennaio 2009 la legge consente al cliente, per i nuovi mutui destinati
all'acquisto della prima casa, di fare riferimento al tasso di
rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea. Questa soluzione
consente una maggiore trasparenza delle variazioni del tasso, che è
fissato con un provvedimento ufficiale (mentre l'Euribor varia continuamente
secondo le condizioni del mercato), ma la sua convenienza deve essere valutata
caso per caso.
Le banche, comunque, hanno studiato molte altre
soluzioni. Alcuni mutui, per esempio, permettono di scegliere, a determinate
scadenze, se applicare un tasso fisso o variabile. Ci sono anche mutui con
tasso variabile che prevedono un tetto massimo all'interesse che può essere
applicato, oppure mutui a tasso variabile con una rata di importo fisso.
Questa forma di mutuo consente di mantenere ferma nel tempo la somma da pagare
ogni mese, perché le variazioni del tasso di interesse incidono solo sul numero
delle rate e quindi sulla durata del mutuo, che sarà più o meno lunga se i
tassi aumentano o diminuiscono.
scegliere tra tasso fisso e
variabile ogni
tre o cinque
anni.
Al momento della scelta, se i tassi stanno salendo vorremo passare al fisso, ma
questo nel frattempo sarà aumentato. Quindi potremmo trovarci in comunque
difficoltà.
In ogni caso dobbiamo fare attenzione all’eventuale
differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime. Il tasso di ingresso
si applica solo alle prime rate del mutuo, e di solito è molto
conveniente, per attirare i clienti. Quello da considerare è invece il tasso
a regime, che ci accompagnerà per tutta la durata del mutuo.
La scelta del tasso è strettamente legata anche alla
durata del mutuo. Per le durate più lunghe (venticinque, trenta
anni o oltre) il tasso variabile diventa più rischioso per il cliente, dato che
nessuno può prevedere cosa succederà in un periodo di tempo così lungo. Per
le banche, però, un tasso fisso su un lungo periodo potrebbe essere dannoso.
Ecco perché non tutte le banche concedono mutui a tasso fisso di durata molto
lunga.
Tasso di interesse e durata sono gli aspetti più
importanti del mutuo, su cui si concentra di solito l’attenzione di chi lo
richiede. In realtà il contratto di mutuo contiene una lunga serie di clausole,
che pochi si preoccupano di leggere attentamente. E’ importante prestare
attenzione quando il testo viene letto dal notaio, ma è ancora meglio esaminare
in anticipo il contratto e le condizioni generali allegate, facendosi
spiegare le clausole che non risultano del tutto chiare. I testi variano da
banca a banca, e anche all’interno della stessa banca esistono differenze tra
le diverse tipologie di mutuo. Vediamo le clausole che si presentano con
maggiore frequenza.
La consegna della somma al mutuatario avviene
spesso mediante accredito sul conto corrente. Ci sono però alcuni aspetti
particolari. Di solito la somma di denaro concessa a mutuo viene prima
consegnata alla parte mutuataria e subito dopo riconsegnata alla banca come
deposito cauzionale. Questo avviene perché l’ipoteca concessa a garanzia
del mutuo ha valore solo dal momento dell’iscrizione nei registri immobiliari,
eseguita dal notaio dopo la stipula dell’atto di mutuo. Nel breve intervallo
tra la stipula del mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca potrebbe essere
eseguita un’altra trascrizione o iscrizione nei registri immobiliari, che in
base alla legge avrebbe la precedenza sull’ipoteca, e la banca ne sarebbe
pregiudicata. Per non correre rischi, la banca preferisce consegnare il denaro
solo quando ha la certezza assoluta che l’ipoteca sia stata validamente
iscritta. Inoltre, per evitare di essere pregiudicata da un eventuale
fallimento del debitore, la banca attende che siano passati undici giorni
dall’iscrizione dell’ipoteca, che in questo modo, per legge, si consolida
definitivamente. Ecco perché la consegna materiale della somma a chi ha chiesto
il mutuo di solito avviene almeno due settimane dopo la stipula dell’atto,
dopo che il notaio ha consegnato alla banca la documentazione relativa
all’iscrizione dell’ipoteca, la relazione definitiva dove attesta che tutto
si è svolto regolarmente e la copia esecutiva dell’atto di mutuo, che servirà
alla banca in caso di inadempimento del debitore.
Dato che chi richiede il mutuo di solito ha bisogno
del denaro per pagare l’acquisto dell’immobile, e il venditore vuole
naturalmente essere pagato al momento dell’atto, normalmente le banche
concedono un prefinanziamento con il quale viene pagato il prezzo.
E' dunque necessario accordarsi in tal senso con la banca fin dall'inizio.
Su questo prefinanziamento si pagano degli interessi a un tasso che potrebbe
essere diverso da quello stabilito per il mutuo, quindi è opportuno parlarne
con la banca.
Il tasso di interesse, come abbiamo visto, può
essere fisso, variabile o misto. Oltre al tasso ordinario, il contratto prevede
anche il tasso degli interessi di mora, che saranno dovuti in caso di
ritardo nel pagamento delle rate. Questo tasso è ovviamente più alto di quello
ordinario, perché rappresenta una sanzione per il mancato rispetto, da parte
del mutuatario, degli impegni assunti con la banca.
Il rimborso del mutuo avviene secondo un piano di
ammortamento che prevede la scadenza (mensile, semestrale, etc.) e
l’ammontare delle rate, che comprendono sia il graduale rimborso del
capitale sia il pagamento degli interessi. Il calcolo delle rate può avvenire
in modi diversi. Uno dei più diffusi è il cosiddetto “sistema francese”
che consiste nel rimborso di una rata composta da una quota crescente di
capitale e una quota decrescente di interessi. In questo modo il mutuatario, nei
primi anni, paga prevalentemente interessi, e gli resta da restituire gran parte
del capitale, quindi ha poca convenienza all’estinzione anticipata del mutuo.
Il piano di ammortamento è riportato in una tabella che viene spesso allegata
al contratto di mutuo. Naturalmente la tabella è utile solo per i mutui a tasso
fisso, nei quali si può calcolare fin dall'inizio l'importo di tutte le rate,
mentre in caso di tasso variabile ciò non è possibile. Prima dell'inizio
dell'ammortamento, cioè del rimborso del capitale, può essere previsto un
breve periodo di preammortamento, in cui si pagano solo gli
interessi.
Ogni mutuo ha una durata predeterminata, e
normalmente viene mantenuto fino alla scadenza concordata. Il mutuatario ha
sempre la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo,
restituendo alla banca l’intero capitale residuo anziché continuare a pagare
le rate fino alla scadenza. Il contratto precisa le modalità e le condizioni
dell’estinzione (di solito in coincidenza con il la scadenza di una rata). La
legge vieta l'applicazione di penali per l'estinzione anticipata dei
mutui stipulati dal 3 aprile 2007, se contratti per l'acquisto o la
ristrutturazione di qualsiasi abitazione (anche se non si tratta di prima casa)
e addirittura di fabbricati non abitativi, se destinati all'esercizio di attività
commerciali o professionali da parte di persone fisiche.
Anche la banca, d’altronde, si riserva la
possibilità di risolvere anticipatamente il contratto. Questa è
naturalmente una situazione molto spiacevole per il mutuatario, che è costretto
a pagare “tutto e subito”, e di solito non ne ha la disponibilità. Ciò può
avvenire, comunque, solo per un comportamento scorretto dello stesso mutuatario,
per esempio quando egli non ha rispettato le scadenze delle rate da pagare
(almeno sette rate, anche non consecutive, secondo la legge), ha emesso assegni
scoperti, è fallito o ha nascosto alla banca l’esistenza di vincoli
sull’immobile ipotecato.
Nel contratto di mutuo sono infine precisate le spese
accessorie poste a carico del mutuatario (spese di perizia e di
istruttoria e assicurazioni obbligatorie), oltre alle commissioni che saranno
applicate per i servizi prestati nel corso della durata del mutuo (spesso
elencate in una tabella allegata, o mediante rinvio agli avvisi esposti al
pubblico nelle filiali della banca). In particolare, ricordiamo che il
mutuatario ha sempre l’obbligo di stipulare una polizza di assicurazione
contro i danni da incendio all’immobile ipotecato, per l’intera durata
del finanziamento, in modo che la banca non venga mai privata della garanzia.
Spesso è la banca stessa a stipulare l’assicurazione, addebitando le spese al
mutuatario. Il costo di solito è conveniente, essendo fissato dalla convenzione
tra la banca e la compagnia assicurativa. Altrimenti il mutuatario può
stipulare una polizza presso una compagnia di propria fiducia, inserendo un
vincolo a favore della banca. In alcuni casi può essere richiesta anche la
stipula di una polizza di assicurazione sulla vita, che garantisce alla
banca il rimborso del mutuo in caso di morte del mutuatario.