Fabbricati
Rurali, ecco
gli adempimenti obbligatori nel 2012
Nel corso del 2011 i fabbricati rurali sono stati oggetto di numerosi interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo creando una certa confusione. E' dunque opportuno riepilogare la situazione in base alla normativa vigente.
Le novità che riguardano i fabbricati rurali sono essenzialmente tre:
- l'introduzione dell'Imu (Imposta Municipale Unica), che dal primo gennaio 2012 si applica anche ai fabbricati rurali (a differenza dell'Ici);
- l'obbligo di dichiarare al catasto fabbricati, con attribuzione delle rendita catastale, tutti i fabbricati rurali attualmente censiti al catasto terreni, entro il 30 novembre 2012;
- per i fabbricati rurali già censiti al catasto fabbricati, l'obbligo di presentare una domanda di variazione della categoria catastale, per l’attribuzione della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo e della categoria D/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale, entro il 31 marzo 2012.
Imu e fabbricati rurali
L’Imu si
applica anche ai fabbricati rurali, che fino al 31 dicembre 2011 erano
esenti dall’Ici, in quanto il loro reddito si considerava compreso in quello
attribuito ai terreni agricoli al cui servizio essi si trovano.
Per i fabbricati
rurali a uso strumentale
l'aliquota Imu è fissata nello 0,2 per
cento. I comuni possono ridurre questa aliquota fino allo 0,1 per cento.
Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu
sui fabbricati rurali a uso strumentale dobbiamo dunque prendere le rendite
risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle
del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore relativo alla categoria catastale a cui
appartengono. Nella maggior parte dei casi i fabbricati rurali a uso
strumentale rientrano nella categoria
D/10, quindi il moltiplicatore da
applicare è 60 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo
catastale D, ad eccezione della categoria catastale D/5). Questo moltiplicatore
è elevato a 65 dal primo gennaio 2013.
Per i fabbricati
rurali a uso abitativo
non sono previste agevolazioni particolari, dunque si applicano le regole
ordinarie previste per le abitazioni.
Se ricorrono le condizioni previste perché il
fabbricato sia considerato abitazione principale del proprietario o
dell’usufruttuario, l'aliquota Imu è fissata nello 0,4 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi
moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni possono modificare, in aumento o
in diminuzione, questa aliquota sino a 0,2 punti percentuali, quindi possono
ridurla fino allo 0,2 per cento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento.
Se invece l’abitazione non può essere considerata,
ai fini Imu, come abitazione principale, l'imposta si applica con l'aliquota
ordinaria del 0,76 per cento, sul
valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I
Comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento
o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi
possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per
cento.
Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu
dobbiamo prendere le rendite risultanti
in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare
il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel
gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione
della categoria catastale A/10). Su
questo valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello 0,4 per cento (se si
tratta di abitazione principale) o con l’aliquota dello 0,76 per cento (se
si tratta di altra abitazione), salva l’applicazione delle aliquote ridotta
eventualmente previste dal Comune interessato. Se si tratta di abitazione
principale, si applicano anche le detrazioni
previste dalla legge (200 euro più 50 euro per ogni figlio di età non
superiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiede anagraficamente
nella stessa abitazione).
Per poter applicare l'imposta ai
fabbricati rurali, la legge ha disposto l'obbligo di dichiararli tutti al
catasto fabbricati, con attribuzione della relativa rendita. Fino alla presentazione della dichiarazione di
aggiornamento catastale, l’Imu è corrisposta, a titolo di acconto e salvo
conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari già iscritte in
catasto. Il conguaglio dell’imposta è determinato dai comuni a seguito
dell’attribuzione della rendita catastale.
Accatastamento dei fabbricati rurali
Le nuove norme hanno introdotto l’obbligo
di dichiarare al catasto fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora
risultano iscritti nel catasto terreni. In questo modo, a tutti i fabbricati
rurali sarà attribuita una rendita, che potrà essere utilizzata per il calcolo
del valore ai fini dell’applicazione dell’Imu.
Il termine è
fissato al 30 novembre 2012. Entro tale data, i proprietari dei fabbricati dovranno procedere
all’accatastamento, affidando l’incarico a un tecnico abilitato. In caso
contrario, l’Agenzia del Territorio, su segnalazione del Comune, provvederà
d’ufficio all’accatastamento a spese dell’interessato, applicando anche le
sanzioni per il mancato rispetto del termine (da 258 a 2.066 euro).
Fino al 31 dicembre 2011 potevano
legittimamente rimanere censiti solo al catasto terreni i fabbricati rurali per
i quali erano presenti tutti i requisiti di ruralità previsti dalla legge, ad
eccezione delle nuove costruzioni e dei fabbricati oggetto di trasferimento di
proprietà. Oggi, invece, l’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati è
stato esteso a tutti i fabbricati rurali.
Ricordiamo
però che dal primo luglio 2010, la mancata iscrizione dei
fabbricati rurali nel catasto fabbricati ne impedisce la vendita. E' infatti
entrata in vigore la norma che impone la verifica
della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio,
prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i
quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve
verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del
legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare
che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo
stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la
nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto
relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985
n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n.
78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).
Restano esclusi
dall’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati, per espressa
previsione normativa, soltanto i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8
metri quadrati;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle
piante sul suolo naturale;
c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per
l'irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie,
pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria
inferiore a 150 metri cubi;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non
stabilmente infissi al suolo;
tuttavia le opere di cui alle lettere a) ed e), e
quelle di cui alla lettera c) rivestite con paramento murario, qualora accessori
a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggetto di
iscrizione in catasto insieme a tali unità (articolo
3, commi 3 e 4, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).
Ricordiamo infine che le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado, possono essere iscritte nel catasto fabbricati senza attribuzione di rendita (articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).
Variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali
L’obbligo di
variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali
era stato introdotto ai fini Ici nel 2011. La domanda di variazione della
categoria catastale, per l’attribuzione della categoria A/6 per gli immobili
rurali ad uso abitativo e della categoria D/10 per gli immobili rurali ad uso
strumentale, doveva essere presentata all’Agenzia del territorio entro il 30
settembre 2011, allegando un’autocertificazione attestante che l’immobile
possiede i requisiti di ruralità, in via continuativa, a decorrere dal quinto
anno antecedente a quello di presentazione della domanda (art. 7. Comma 2-bis, del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70).
Il termine per la variazione della categoria
catastale dei fabbricati rurali è stato prorogato
al 31 marzo 2012 (art. 29 del
decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216), ma riguarda
solo il riconoscimento della ruralità degli immobili ai fini della conferma
dell’esenzione dall’Ici per il quinquennio precedente. Con decreto del
Ministro dell’economia e delle finanze sono stabilite le modalità per
l’inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità,
fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo,
e dunque rimanendo ferma la rendita già attribuita al fabbricato.
La variazione della categoria catastale dei
fabbricati rurali in A/6 e in D/10 non
riguarda, invece,
l’applicazione dell’Imu, perché le norme che ne prevedevano l’obbligo
sono state abrogate a partire dal primo
gennaio 2012 (art. 13, comma 14, del
decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge
22 dicembre 2011, n. 214).
I proprietari interessati devono
presentare una
domanda di variazione della categoria catastale. Alla domanda deve essere
allegata un’autocertificazione (differente per le abitazioni
e i fabbricati
non abitativi) nella quale il richiedente dichiara che
l’immobile possiede in via continuativa, a decorrere dal quinto anno
antecedente a quello di presentazione della domanda, i requisiti di ruralità
previsti dalla legge.
Ecco i modelli da presentare all'Agenzia del Territorio competente (anche con raccomandata a.r., in tal caso la data è quella della spedizione):
- domanda di variazione della categoria catastale;
- autocertificazione per le abitazioni;