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La detrazione degli interessi sul mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale

Tra le agevolazioni fiscali concesse a chi compra la prima casa rientra anche la detraibilità degli interessi passivi pagati sul mutuo destinato a finanziarne l'acquisto. Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro (dal 1 gennaio 2008). Il risparmio che si può ottenere può arrivare quindi a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo.

L'agenzia delle entrate ha precisato che quando l'importo del mutuo è superiore al prezzo di acquisto dell'immobile indicato nel rogito, non è possibile portare in detrazione l'intero importo degli interessi pagati, ma solo la parte corrispondente al prezzo dichiarato per l'acquisto dell'immobile (circolare n. 15/E del 2005). Per esempio, con un mutuo di 100.000 euro e un prezzo di acquisto di 90.000 euro, pari al 90% dell'importo del mutuo, se nell'arco dell'anno abbiamo pagato interessi per 3.500 euro potremo calcolare la detrazione solo sul 90% degli interessi, cioè 3.150 euro, quindi avremo diritto a una detrazione di 598,50 euro anziché di 665 euro.

La detrazione degli interessi passivi del mutuo non è in alcun modo collegata all'eventuale richiesta delle agevolazioni prima casa nell'atto di acquisto dell'immobile, quindi è ammessa anche quando non sono state chieste le agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

La detrazione fiscale deve essere ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo, quindi ciascuno di essi può detrarre dalle imposte solo la propria quota di interessi. Se però il mutuo è intestato a entrambi i coniugi e uno di essi è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per l'intero.

Tra gli oneri accessori detraibili rientrano l'imposta sostitutiva applicata sul mutuo, l'imposta per l'iscrizione di ipoteca, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili sostenute per la stipula del mutuo. Non è invece ammessa la detrazione, tra gli oneri accessori, delle spese relative all'assicurazione dell'immobile, anche se è richiesta dalla banca per la concessione del mutuo. Gli oneri accessori sono detraibili esclusivamente nell'anno in cui sono state sostenute le relative spese, e non successivamente.

I requisiti per l'agevolazione

La detrazione fiscale degli interessi è ammessa quando ricorrono questi requisiti:

1) l'immobile deve essere acquistato dal mutuatario.

Non è possibile, dunque, usufruire della detrazione se chi contrae il mutuo è un soggetto diverso dall'acquirente dell'immobile, anche se familiare. L'Agenzia delle entrate ritiene che la detrazione degli interessi passivi spetti anche a chi ha acquistato solo la nuda proprietà dell'immobile, gravato da usufrutto a favore di altra persona, ma non a chi acquista l'usufrutto, anche se l'immobile viene destinato a sua abitazione principale.

2) l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall'acquisto.

L'abitazione principale è quella in cui il mutuatario o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. In caso di separazione personale dei coniugi, il coniuge separato rientra tra i familiari fino alla sentenza di divorzio. Dopo il divorzio, la detrazione viene riconosciuta al mutuatario che ha trasferito la propria dimora abituale se l'immobile continua ad essere l'abitazione principale dei figli. La destinazione del mutuo all'acquisto dell'abitazione principale può risultare dall'atto di mutuo o dall'atto di acquisto dell'immobile, oppure da un'attestazione rilasciata dalla banca. Se la banca non rilascia l'attestazione il contribuente può ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi dell'art. 47 del d.P.R. n. 445/2000, dichiarando che il mutuo è stato contratto per l'acquisto dell'abitazione principale.

3) l'acquisto dell'immobile deve essere avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

Se viene acquistata un'unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati da concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'appartamento è adibito a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto. Se invece l'unità immobiliare, al momento dell'acquisto, è affittata a terzi, la detrazione spetta a condizione che l'acquirente notifichi all'affittuario lo sfratto per finita locazione entro tre mesi dall'acquisto, e adibisca l'immobile a propria abitazione principale entro un anno dal rilascio.

La sostituzione del mutuo

La legge consente di continuare a usufruire della detrazione fiscale anche quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla quota di capitale che rimane da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, indipendentemente dal tempo trascorso dall'acquisto dell'immobile (art. 15, comma 1, lettera b, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, testo unico delle imposte sui redditi). Questa agevolazione era applicabile anche seguendo la soluzione tradizionale per la sostituzione del mutuo, cioè senza ricorrere alla portabilità dell'ipoteca. La legge Bersani-bis ha precisato che la surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali, quindi la detrazione fiscale degli interessi può essere certamente mantenuta anche utilizzando la portabilità dell'ipoteca. Sono stati inoltre superati tutti i dubbi avanzati in passato dall'amministrazione finanziaria sulla possibilità di mantenere la detrazione anche quando il nuovo mutuo viene stipulato con una banca diversa dalla precedente.

A differenza delle norme previgenti, la legge Bersani-bis non ha stabilito che il nuovo mutuo non possa essere di importo superiore alla quota di capitale che rimane da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, quindi sembra consentire che il nuovo mutuo sia di importo superiore a quello estinto, senza che per questo vengano meno le agevolazioni fiscali. Dovrebbe quindi essere possibile stipulare un nuovo mutuo che finanzi, oltre all'estinzione del mutuo precedente, anche ulteriori esigenze di liquidità, ma in tal caso, ovviamente, la detrazione fiscale degli interessi sarebbe limitata alla quota proporzionalmente corrispondente al vecchio mutuo estinto, così come già avviene, peraltro, quando il mutuo contratto contestualmente all'acquisto della casa è di importo superiore al prezzo pagato. Si attende, comunque, una conferma dall'Agenzia delle entrate.

Non ci sono problemi, invece, in caso di rinegoziazione del mutuo con la stessa banca, perchè in tal caso il contratto di mutuo non cambia, ma vengono modificate solo alcune delle sue condizioni.

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