La cubatura edificabile è ora trasferibile
La cubatura edificabile diventa finalmente un bene
trasferibile. La nuova norma introdotta dal decreto sviluppo 2011, che consente
la trascrizione nei registri immobiliari dei “contratti che trasferiscono i
diritti edificatori, comunque denominati nelle normative regionali e nei
conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni
urbanistiche a essi relative” (art. 5,
comma 3, d.l. 70/2011), ha risolto in senso positivo i dubbi sulla natura
della cubatura o volumetria.
Fino a ieri, infatti, non era possibile trasferire
semplicemente la cubatura da un’area all’altra, e nella prassi si erano
trovati alcuni sistemi alternativi che consentivano di raggiungere lo stesso
risultato, ma in modo più complicato. Si utilizzava, per esempio, la
costituzione di una servitù che impedisse la costruzione su un determinato
terreno, a favore di un altro, che doveva però essere confinante o almeno molto
vicino. Oppure si poneva un vincolo su un terreno, in forza del quale il Comune
competente accettava di riconoscere una maggiore cubatura edificabile su
un’altra area.
Oggi, finalmente, non è più necessario ricorrere
a questi trucchi, perché la legge ci consente, molto più semplicemente, di
trasferire, in tutto o in parte, la cubatura realizzabile su una determinata
area, con un atto notarile stipulato tra il proprietario di questa e un altro
soggetto, interessato ad acquisirla. Il trasferimento viene trascritto nei
registri immobiliari, così da essere facilmente conoscibile da tutti. In questo
modo, i successivi acquirenti del terreno rimasto privo della cubatura
edificabile possono esserne informati prima di procedere all’acquisto
(attraverso i controlli che il notaio fa prima dell’atto).
Il trasferimento della cubatura avviene a favore di
un soggetto determinato, ma non è necessario indicare subito su quale area verrà
utilizzata (a differenza di quanto avveniva in precedenza, utilizzando il
sistema della costituzione di servitù). L’acquirente, dunque, potrà decidere
in seguito su quale area utilizzare la cubatura acquistata, per realizzare una
costruzione, e potrà anche conservare la cubatura acquistata in attesa di
acquistare il terreno su cui costruire, oppure rivendere nuovamente la cubatura
acquistata.
I diritti edificatori, dunque, sono considerati
dalla legge come veri e propri beni immateriali. Resta in dubbio la loro
qualificazione come diritti di natura immobiliare, che incide sull’aliquota
delle imposte di registro e ipotecarie da applicare alla loro cessione. Su
questo punto sarà necessario un chiarimento da parte dell’Agenzia delle
entrate.
Ricordiamo comunque che la possibilità di
utilizzare concretamente la cubatura acquistata dipende sempre dagli strumenti
urbanistici, quindi è opportuno verificarne l’applicabilità al caso
concreto, presso il Comune competente.
La cessione di cubatura troverà sempre più spesso
applicazione nell’ambito della cosiddetta “perequazione urbanistica”, già
prevista negli strumenti urbanistici di alcuni Comuni (come, per esempio, nel
Comune di Stradella, che è stato uno dei primi a regolamentarla e ad applicarla
concretamente). Secondo il principio della perequazione, disciplinata dalla
normativa regionale (in Lombardia, la
legge regionale n. 12/2005), viene attribuito lo stesso indice di
edificabilità a tutte le aree del Comune (o comprese in zone omogenee
all’interno del Comune), e il proprietario di aree che concretamente non
risultano edificabili (perché destinate, per esempio, a uso pubblico o a verde)
può cedere la propria cubatura a chi è interessato a costruire, sulla propria
area, in misura superiore all’indice. In questo modo viene compensato il danno
derivante dall’attribuzione di una destinazione urbanistica sfavorevole. Fino
a ieri si poneva il problema di rendere conoscibile a tutti l’avvenuto
trasferimento della cubatura presente su una determinata area, e a tal fine il
Comune doveva istituire un apposito registro pubblico. Oggi, con la possibilità
di procedere alla trascrizione nei registri immobiliari, tutto risulta più
semplice.