STRADELLA (PV) - Via Dallagiovanna 16 - Tel. 0385-48564 (sede) - notaio@tonalini.it - PAVIA - Viale C. Battisti 17 - Tel. 0382-530207 (uff.sec.)
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Il Compromesso e la
Proposta d'Acquisto
Il trasferimento della proprietà della casa avviene
solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita. Molti obblighi,
però, vengono assunti già nel contratto preliminare, definito
abitualmente “compromesso”, di solito sottoscritto in forma privata eppure
pienamente vincolante. Ecco perché dobbiamo prestare particolare attenzione
alle clausole inserite nel compromesso, che regola gran parte degli aspetti del
contratto definitivo e le modalità di pagamento, senza possibilità di
ripensamenti. Quando ci si rivolge a un'agente immobiliare,
di solito egli predispone anche il testo del contratto preliminare. In questo
caso la serietà dell’agente può essere una garanzia. E' comunque sempre
opportuno controllare il modulo per verificare che non contenga clausole abusive
o particolarmente onerose, soprattutto per l'acquirente. E' indice di serietà
dell'agente immobiliare consegnare il modulo alla parte prima della
sottoscrizione, per consentire di leggerlo attentamente. In ogni caso, prima di
firmare il compromesso, l'acquirente deve preoccuparsi di conoscere
esattamente la condizione dell'immobile sia in relazione all’intestazione
della proprietà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sia alla
situazione catastale, sia alla regolarità sotto il profilo della normativa
urbanistica (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.),
esaminando le planimetrie e la documentazione catastale. In ogni caso può essere opportuno farsi
assistere, già in questa fase, dal notaio che sarà incaricato del
rogito definitivo. Questo è importante soprattutto all'acquirente, che si
trova esposto ai rischi maggiori relativamente alla situazione giuridica del
bene acquistato, oltre che alla sorte delle somme anticipate. Vediamo quali sono le clausole più importanti
del compromesso. Anzitutto, è importante descrivere dettagliatamente l'immobile
con i dati catastali e inserire i dati anagrafici completi del
venditore e dell'acquirente, specificando che si tratta di un contratto
preliminare e non di una compravendita definitiva. Occorre poi prevedere un termine
per il rogito definitivo, eventualmente precisando se una delle parti può
chiedere di anticiparne la stipula. Dobbiamo anche indicare se la consegna
dell'immobile è già avvenuta o avverrà al rogito. Il venditore, infine, deve garantire
che l'immobile sia libero da ogni gravame pregiudizievole (come per esempio
ipoteche e pignoramenti) e completamente regolare sotto il profilo urbanistico.
I relativi accertamenti sono normalmente svolti dal notaio prima del rogito
definitivo, ma l'acquirente ha tutto l'interesse a farli eseguire già prima
della firma del compromesso, soprattutto quando gli è chiesto di anticipare una
somma consistente. Se l'acquirente ha intenzione di finanziare l'acquisto con
un mutuo bancario, è opportuno condizionare il contratto preliminare
all'effettiva concessione del prestito. Alla firma del compromesso, di solito, l'acquirente
consegna al venditore una somma di denaro, che può essere qualificata in
diversi modi. Normalmente si parla di acconto, quindi di una somma da
imputare al prezzo concordato, che deve essere restituita se per qualsiasi
motivo non si arriva al rogito definitivo. Se invece si parla di caparra, allora
si deve intendere come caparra confirmatoria. La differenza è che in
caso di inadempimento dell'acquirente (cioè di un rifiuto di acquistare) la
caparra può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito,
mentre se inadempiente è il venditore (che si rifiuta di vendere) l'acquirente
può chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La parte non
inadempiente ha però il diritto di chiedere l'esecuzione del contratto, anche
davanti al giudice, se non si accontenta di trattenere la caparra o ottenere il
doppio. La caparra confirmatoria ha la funzione di vincolare maggiormente le
parti al rispetto dell'impegno assunto, ma normalmente non dovrebbe essere di
ammontare troppo elevato. C'è anche una terza possibilità, la caparra
penitenziale, che attribuisce a una delle parti (o a entrambe) il diritto di
recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio. In questo
caso, dunque, non si verifica un inadempimento, perché è previsto fin
dall'inizio che una delle parti (o entrambe) possa ripensarci, ed è già
stabilito quanto costerà cambiare idea. Quando la somma è versata al momento
del compromesso si parla di caparra penitenziale, mentre se è previsto un
pagamento successivo viene chiamata multa penitenziale. In ogni caso il
pagamento della somma libera da ogni obbligo verso la controparte. Ricordiamo
che la caparra, per essere considerata penitenziale, deve essere espressamente
definita tale nel compromesso. L'intervento del notaio nella fase del compromesso di
solito si limita a un'assistenza per la sua redazione.
E' possibile, però, chiedere al notaio di autenticare le firme sul
compromesso. In questo caso il notaio è obbligato a registrare il
compromesso, pagando le relative imposte, e a trascriverlo nei Registri
Immobiliari. In questo modo l'acquirente è maggiormente tutelato contro le
possibili conseguenze dannose derivanti dalla vendita dello stesso bene ad
altri, dalla trascrizione di pignoramenti o sequestri e dall'iscrizione di
ipoteche prima del contratto definitivo, ma ci sono dei costi aggiuntivi, che di
solito si preferisce evitare quando è previsto di arrivare al rogito in tempi
brevi. Ricordiamo infine che le nuove norme per la vendita
di immobili in corso di costruzione prevedono regole particolari anche per
la redazione del compromesso. Quando le parti si avvalgono di un'agenzia
immobiliare, di solito la stipula del contratto preliminare è preceduta dalla
sottoscrizione di una proposta di acquisto. Dobbiamo tenere presente che la
proposta vincola solo l'acquirente che l'ha firmata, e potrà essere accettata o
meno dal venditore. Il venditore, dunque, rimane libero di fare ciò che
vuole fino a che non ha accettato la proposta. Ciò significa che la proposta
non può mai essere considerata una sorta di prenotazione da firmare velocemente
per fermare l'affare. Al contrario, la firma della proposta va sempre valutata
con attenzione. Infatti, se il venditore accetta la proposta, questa si
converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui
l'accettazione viene comunicata al proponente. Contrariamente a quello che pensa
di solito chi si avvicina per la prima volta all'acquisto della casa, la
proposta non deve essere presa alla leggera, perché la sua firma può
già vincolare definitivamente l'acquirente. E' dunque opportuno prestare
particolare attenzione alle clausole inserite nella proposta. Vale tutto quello
che abbiamo appena detto per il compromesso, e in particolare il consiglio di
chiedere subito l'assistenza del notaio di fiducia. Con la firma della proposta,
infatti, ci impegniamo per il contratto definitivo, e in particolare per le
modalità di pagamento, senza possibilità di ulteriori trattative o
ripensamenti. La legge consente al proponente di revocare la
proposta, con un'apposita comunicazione alla controparte, fino al momento in
cui gli viene comunicata l'accettazione da parte del destinatario. Di solito,
però, la proposta viene qualificata come "irrevocabile", e
pertanto non può essere revocata fino al termine in essa indicato
(normalmente non superiore a trenta giorni). Alla firma della proposta, l'acquirente consegna di
solito all'agenzia immobiliare un assegno a titolo di deposito, a
garanzia della serietà delle proprie intenzioni. Questo deposito si convertirà
in acconto o caparra (secondo quanto previsto nella proposta) al momento
dell'accettazione del venditore, al quale sarà consegnato solo in quel momento.
E' opportuno che il deposito non sia di ammontare eccessivo. Un acconto
più consistente sarà versato al momento della stipula del compromesso, che
nella prassi segue sempre l'accettazione della proposta. A questo proposito
ricordiamo che quando la proposta contrattuale si converte in contratto
preliminare in seguito alla comunicazione dell'accettazione, sorge l'obbligo
di registrazione. |
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