Scaduto il termine per Regolarizzare il Catasto
E'
scaduto alla fine di aprile il termine per regolarizzare la situazione degli immobili
non censiti in catasto, o che sono stati oggetto di variazioni non dichiarate.
La legge di conversione del cosiddetto decreto “milleproroghe”
(legge 26 febbraio 2011, n. 10, di conversione del decreto legge 29 dicembre
2010, n. 225), ha infatti concesso un mese in più rispetto al termine che,
originariamente fissato al 31 dicembre 2010, era già stato prorogato al 31
marzo 2011.
Entro il
30 aprile 2011, dunque, i proprietari di fabbricati che non risultano dichiarati
in catasto (o titolari di diritti reali sugli stessi), avrebbero dovuto provvedere
all'accatastamento (art. 19, comma 8, del decreto legge 31 maggio 2010, n.
78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122).
Nello stesso termine, i
proprietari di fabbricati oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato
una variazione di consistenza ovvero di destinazione, non dichiarata in catasto
(o titolari di diritti reali sugli stessi), avrebbero dovuto presentare la dichiarazione
di aggiornamento catastale (art. 19, comma 9, del decreto legge 31 maggio 2010,
n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122).
Le pratiche catastali devono
essere eseguite da un tecnico abilitato, che esegue un sopralluogo e redige la
domanda di iscrizione o di variazione, completa di tutti i dati tecnici
dell'immobile, e le planimetrie catastali. Con l'iscrizione al catasto
fabbricati viene attribuita al fabbricato una rendita, in base alla quale si
calcolano le imposte sui redditi e l'Ici.
L'Agenzia del
Territorio ha iniziato a individuare i fabbricati irregolari, mediante
esame delle fotografie aeree o con altri mezzi di verifica. Alcuni elenchi di
questi fabbricati non accatastati sono già stati pubblicati in Gazzetta
Ufficiale.
Se i proprietari (o titolari di
diritti reali) non hanno adempiuto all'obbligo, l'Agenzia del Territorio procederà
d'ufficio all'accatastamento a spese del contribuente, e nel frattempo attribuirà
una rendita presunta da iscrivere transitoriamente in catasto, con oneri a
carico dell'interessato, anche sulla base delle indicazioni fornite dai Comuni,
in modo di consentire l'applicazione immediata delle imposte. Per lo svolgimento
di tali operazioni, l'Agenzia del Territorio ha concluso accordi con gli
organismi rappresentativi delle categorie professionali (art. 19, comma 10, del
decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n.
122).
Tutte le informazioni relative
ai fabbricati accatastati saranno trasmesse ai Comuni per consentire la verifica
della conformità edilizia e urbanistica. Ricordiamo infatti che le nuove norme
sulla regolarizzazione catastale dei fabbricati non prevedono anche una
sanatoria per gli abusi edilizi, quindi l'accatastamento non esclude la
successiva applicazione di sanzioni da parte dei Comuni, in caso di mancanza del
titolo abilitativo (permesso di costruire o denuncia di inizio attività).
Dal primo gennaio 2011,
l'Agenzia del Territorio ha avviato un monitoraggio costante per individuare, in
collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati non dichiarati in catasto.
In ogni caso, dal primo luglio 2010, la mancata iscrizione dei fabbricati nel catasto fabbricati ne impedisce la vendita. E' infatti entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).
Le nuove norme fanno salve le procedure precentemente previste per la regolarizzazione catastale dei fabbricati ex rurali, cioè dei fabbricati che non hanno più i requisiti di ruralità ai fini fiscali, che rappresentano una parte significativa dei fabbricati non accatastati.
Ricordiamo che gli edifici rustici che si trovano nelle zone di campagna sono spesso classificati in catasto come fabbricati rurali, cioè immobili posti al servizio delle attività agricole. L'amministrazione finanziaria, ha individuato molti fabbricati iscritti al catasto terreni per i quali sono venuti meno i requisiti di ruralità ai fini fiscali, e quelli che addirittura non sono stati mai dichiarati in catasto, incrociando i dati con l'Agea, l'ente che eroga i contributi agli agricoltori, e le Camere di Commercio, e procederà d'ufficio all'iscrizione in catasto, a spese dell'interessato, e al recupero di tutte le imposte arretrate che non siano ancora prescritte. Le rendite catastali dichiarate o attribuite producono effetto dal primo gennaio dell'anno successivo alla data della mancata presentazione della denuncia catastale oppure, se non fosse possibile determinarla, dell'anno di notifica della richiesta da parte dell'Agenzia del territorio.
Per i fabbricati rurali che mantengono le caratteristiche di ruralità sono state dettate regole particolari, in vigore dal primo gennaio 2012.