Comprare la Casa in Costruzione

La legge prevede regole particolari per la vendita di immobili da costruire (il cosiddetto acquisto "sulla carta"), in vigore dal 21 luglio 2005 (d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122). Le nuove norme tutelano la persona fisica che acquista un fabbricato non ancora ultimato dall'impresa costruttrice o che ha eseguito una ristrutturazione completa. Anzitutto, l'impresa che vende un immobile da costruire deve consegnare all'acquirente una fideiussione rilasciata da una banca, da un assicurazione o da altro intermediario autorizzato, a garanzia della restituzione di tutte le somme versate prima del trasferimento della proprietà, in caso di fallimento del venditore o pignoramento dell'immobile. L'importo della fideiussione deve coprire tutte le somme già pagate dall'acquirente al momento del contratto preliminare, ma anche quelle che saranno pagate prima del rogito notarile. La fideiussione deve essere efficace fino al momento in cui avverrà il trasferimento della proprietà dell'immobile all'acquirente, e deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Se non viene consegnata la fideiussione il contratto preliminare è nullo, ma la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente.

Il contratto preliminare ha un contenuto obbligatorio. Oltre ai dati anagrafici e catastali e alla descrizione del fabbricato occorre indicare i permessi di costruzione; i vincoli derivanti da atti d'obbligo o convenzioni urbanistiche; le ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, precisando gli obblighi assunti dal costruttore per la loro cancellazione; le caratteristiche tecniche della costruzione e i tempi massimi di esecuzione dei lavori. Al contratto devono essere allegati il capitolato dei lavori e gli elaborati del progetto di costruzione, e i pagamenti devono avvenire con bonifico bancario, versamento diretto su conto corrente bancario o postale o altre forme che garantiscono la prova certa del pagamento.

Le nuove norme obbligano inoltre il costruttore a procedere alla cancellazione o al frazionamento (in caso di accollo) dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo che ha finanziato la costruzione, prima della stipula del rogito definitivo, e vietano espressamente al notaio di stipulare l'atto, in presenza di un'ipoteca o un pignoramento, se non si è prima provveduto in tal senso. Non è più possibile procedere alla vendita con una semplice quietanza in cui la banca dichiara che il debito è stato estinto.

Infine, al trasferimento della proprietà dell'immobile il venditore deve consegnare all'acquirente una polizza assicurativa con durata di dieci anni dall'ultimazione dei lavori, che garantisce il risarcimento dei danni, all'immobile o a terzi, prodotti dalla rovina totale o parziale dell'immobile, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere. In caso di mancata consegna della polizza l'acquirente può diffidare il venditore ad adempiere entro un congruo termine (almeno 15 giorni), e in caso contrario chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, con la restituzione di tutte le somme pagate e il risarcimento del danno.

SCHEMI E MODELLI

Contratto preliminare per acquisto dal costruttore

Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire - www.consap.it

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