Guida all'acquisto della casa


Una breve sintesi delle cose da sapere prima di acquistare la casa



Il contratto preliminare (compromesso)

Firmando il compromesso l’acquirente si obbliga a comprare la casa, senza possibilità di ripensamenti, quindi il documento deve contenere tutte le clausole del futuro contratto di compravendita: il prezzo, la descrizione precisa di cosa stiamo comprando, il termine per stipulare il rogito davanti al notaio, gli eventuali accordi particolari intervenuti tra le parti. Il compromesso può essere predisposto dall’agenzia immobiliare, o da una delle parti. In ogni caso è importante leggerlo attentamente prima di firmare. Potete anche chiedere al notaio di preparare il compromesso, o di chiarirvi qualsiasi dubbio prima della firma.


Il contratto preliminare notarile

Il contratto preliminare può essere autenticato dal notaio, e trascritto nei Registri Immobiliari. In tal caso vale come una prenotazione dell’acquisto e da quel momento l’acquirente non corre il rischio che l’immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali La trascrizione del contratto preliminare è opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore.


La proposta di acquisto

Spesso le agenzie immobiliari chiedono all’acquirente di firmare una proposta irrevocabile di acquisto, che presentano al venditore. Se il venditore accetta la proposta, vale automaticamente come compromesso, e l’acquirente è definitivamente vincolato.


La caparra o l’acconto

Alla firma del compromesso, l’acquirente versa al venditore una somma di denaro, che può essere definita “acconto” o “caparra”. L’acconto è un anticipo sul prezzo, mentre la caparra confirmatoria ha una funzione particolare: il venditore, se non rispetta l’impegno assunto, deve restituire il doppio della caparra ricevuta; se invece è l’acquirente che si tira indietro, perde la caparra versata. Ricordiamo di completare gli assegni in ogni parte (anche la data), e di farne una fotocopia da consegnare al notaio. L’uso dei contanti è limitato a 999,99 euro.


Registrare il compromesso

Il compromesso deve essere sempre registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, pagando l’imposta di registro e applicando le marche da bollo. Le imposte sono a carico dell’acquirente. Anche la proposta accettata deve essere registrata. L’agenzia immobiliare è responsabile della registrazione del compromesso (o della proposta accettata), e di solito vi provvede direttamente. In caso contrario potete farvi assistere dal notaio.


L’intestazione della casa

La scelta sull’intestazione della casa, in relazione alla situazione famigliare e al regime patrimoniale dei coniugi, può incidere sulla tassazione dell’atto di acquisto e sulle imposte da pagare in seguito (Imu). Parlatene in anticipo con il notaio.


Scegliere il notaio

Il notaio va scelto in base a un rapporto di fiducia, perché dal suo lavoro dipende la sicurezza del vostro acquisto. Il notaio esegue i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Inoltre verifica la situazione urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.) ed esamina le planimetrie e la documentazione catastale, se necessario suggerendo anche l’intervento di un tecnico di fiducia. In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione.


Verificare proprietà, ipoteche e altri vincoli

Prima del rogito, il notaio verifica che il venditore sia l’effettivo proprietario della casa, e che questa sia libera da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e altri vincoli, eseguendo le ispezioni nei registri immobiliari (le cosiddette “visure ipotecarie”). Sotto questo aspetto, dunque, l’acquirente è pienamente tutelato.
A volte può essere opportuno chiedere al notaio di anticipare le verifiche prima di firmare il compromesso o la proposta, soprattutto se la caparra richiesta è alta. Il venditore, se inadempiente, è obbligato dalla legge a restituire il doppio della caparra ricevuta, ma in pratica potrebbe essere difficile riavere indietro i soldi.



Verificare la regolarità urbanistica e catastale

Il venditore deve garantire la regolarità edilizia e urbanistica della casa e la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, e il notaio inserisce le sue dichiarazioni nell’atto di compravendita. Teniamo presente, però, che il notaio riporta le dichiarazioni del venditore ma non ha la possibilità di verificarle. Per una maggiore sicurezza, l’acquirente può chiedere al notaio l’intervento di un tecnico che verifica la regolarità urbanistica e catastale prima del rogito, facendo un sopralluogo e controllando la documentazione all’ufficio tecnico del Comune. Il costo delle verifiche è carico dell’acquirente.


Cancellare le ipoteche

Se ci sono ipoteche sulla casa, devono essere cancellate a spese del venditore. Spesso il venditore paga il debito con il prezzo della vendita della casa, quindi si fa tutto contestualmente al rogito. L’acquirente prepara un assegno circolare intestato direttamente al creditore che ha iscritto l’ipoteca, che interviene per ritirarlo al momento della firma dell’atto, rilasciandone quietanza. L’ipoteca può essere cancellata subito, con uno specifico atto notarile (a spese del venditore). Se il venditore è un privato e il debito deriva da un mutuo bancario, si può anche utilizzare la procedura di cancellazione “automatica” dell’ipoteca (a spese della banca), che però avverrà dopo almeno 30 giorni dal pagamento. In questo caso il notaio non può dare alcuna garanzia sulla cancellazione.


Chiedere il mutuo

Se per comprare la casa dobbiamo fare un mutuo, è meglio informarci in anticipo, scegliendo la banca e ottenendo un’indicazione preventiva sulla fattibilità dell’operazione (in base alla somma che ci occorre, al nostro reddito e al valore della casa) e sui tempi necessari. E’ comunque opportuno inserire nel compromesso una clausola che ci consente di rinunciare all’acquisto (senza spese) se la banca non ci concede il mutuo. Per evitare equivoci, è importante specificare alla banca che la somma dovrà essere consegnata al momento del rogito (se necessario con un prefinanziamento), chiedendo di preparare gli assegni circolari intestati al venditore per l’importo corrispondente al saldo del prezzo che deve essere pagato alla firma del contratto definitivo di compravendita.


La classe energetica

Il costo per il riscaldamento dipende dalla classe energetica della casa, quindi è meglio informarsi bene prima del compromesso. L’attestato di certificazione energetica deve essere predisposto a spese del venditore e allegato al rogito.
La detrazione fiscale per la ristrutturazione
Se state acquistando una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione, verificate con il notaio la possibilità di chiedere la detrazione fiscale di parte delle spese sostenute. Ricordiamo anche che, dal primo gennaio 2012, la detrazione fiscale eventualmente spettante al venditore si trasferisce all’acquirente, salvo patto contrario. E’ meglio accordarsi su questo aspetto già nel compromesso.



Il pagamento del prezzo

Il prezzo della casa si paga al momento del rogito, normalmente con assegni circolari non trasferibili intestati al venditore, da richiedere in banca con alcuni giorni di anticipo. I normali assegni bancari, invece, possono essere utilizzati solo con il consenso del venditore, che potrebbe anche rifiutarli. Ricordiamo che i contanti (o gli assegni trasferibili) si possono usare solo fino all’importo complessivo di 999,99 euro.
Se il prezzo è pagato dai genitori, può essere opportuno farlo risultare nell’atto, per evitare problemi fiscali. Parlatene con il notaio per trovare la soluzione migliore.


Il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio

Ciascuna delle parti ha il diritto di chiedere che il saldo del prezzo della compravendita sia consegnato al notaio, che deve trattenerlo in deposito su uno specifico conto corrente dedicato, fino a che sarà eseguita la registrazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, e sarà verificata l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli.
In questo modo l'acquirente risulta pienamente tutelato contro qualsiasi problema che potrebbe intervenire tra la firma dell'atto e la sua trascrizione nei registri immobiliari, che ne determina l'opponibilità verso i terzi.
Possono essere lasciate in deposito anche le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate),



La consegna delle chiavi

La consegna delle chiavi della casa avviene normalmente al momento del rogito. La consegna anticipata o successiva può essere concordata con il venditore nel compromesso, e poi menzionata nel rogito.


Le agevolazioni per la prima casa

Verificate in anticipo con il notaio i requisiti per le agevolazioni sulla prima casa. Ricordate che il possesso di altra abitazione nello stesso Comune (anche se non è prima casa) può impedire l’agevolazione sul nuovo acquisto.


Il credito d’imposta per il riacquisto di prima casa

Chi aveva comprato la prima casa e poi l’ha venduta (da meno di un anno), ha diritto a uno “sconto” sulle imposte per il riacquisto dell’abitazione principale. Ricordiamo di portare al notaio le copie degli atti di acquisto e vendita della vecchia casa (e le eventuali fatture).


Comprare l’autorimessa

Chi compra un’autorimessa destinata al servizio (o “pertinenza”) della propria abitazione può avere diritto ad alcune agevolazioni fiscali. Parlatene in anticipo con il notaio.


Spese condominiali e regolamento di condominio

Prima del rogito, il venditore deve dimostrare di aver pagato tutte le rate delle spese condominiali già scadute, e consegnare una copia del regolamento di condominio.

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