Verificare la regolarità edilizia dell'immobile

La facoltà di costruire fabbricati o altre opere edilizie è storicamente connessa con il diritto di proprietà, di cui rappresenta un’importante espressione. In passato il proprietario di un terreno aveva la possibilità di edificare liberamente senza bisogno di autorizzazioni.
A partire dagli anni sessanta, però, è emersa la necessità di fissare alcuni limiti alle costruzioni, e di dettare regole sempre più dettagliate per lo sviluppo urbanistico, soprattutto nelle città e nelle zone più densamente abitate. Nel 1967 è stata introdotta in tutto il territorio nazionale la licenza edilizia, che in precedenza era prevista solo dal piano regolatore di alcuni Comuni. Dal 1977 la licenza è diventata concessione edilizia, e prevede il pagamento di somme destinate a fare fronte alle spese necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, fognature, illuminazione stradale etc.) e secondaria (scuole, ospedali, mercati, impianti sportivi). Dal 30 giugno 2003, con l’entrata in vigore del testo unico sull’edilizia, la concessione edilizia ha preso il nome di permesso di costruire, e poteva essere sostituita nella maggior parte dei casi dalla denuncia di inizio attività (d.i.a.) oppure dalla segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.).
La d.i.a. è stata successivamente eliminata, e attualmente gran parte degli interventi possono essere eseguiti in seguito alla presentazione della s.c.i.a. oppure della c.i.l.a. (comunicazione inizio lavori asseverata), a partire dall’11 dicembre 2016 (D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222).
Nel 1985 era nel frattempo stata approvata la legge sul condono edilizio, che aveva consentito in via eccezionale di regolarizzare le opere in precedenza realizzate senza autorizzazione oppure non conformi alla stessa.
Un secondo condono edilizio è stato approvato nel 1994, e il terzo è arrivato nel 2003. Sempre a partire dal 1985, al fine di rafforzare l’applicazione delle norme urbanistiche, il legislatore ha previsto il divieto di trasferire la proprietà dei fabbricati realizzati abusivamente.

Gli atti di compravendita di fabbricati sono considerati nulli se non contengono la menzione degli estremi del titolo abilitativo in conformità al quale essi sono stati edificati, o in alternativa gli estremi del permesso di costruire in sanatoria (in caso di condono). Gli estremi della sanatoria possono essere sostituiti dagli estremi della domanda e dei relativi versamenti se la pratica di condono è ancora in corso, oppure quando si è verificato il silenzio assenso per mancata risposta del Comune.
Per i fabbricati realizzati prima del 1 settembre 1967 (quando, come abbiamo visto, non erano necessarie autorizzazioni) è invece sufficiente che il venditore attesti che la costruzione era iniziata anteriormente a tale data, assumendone la responsabilità sul piano penale in caso di falso.

Anche il notaio è responsabile dell’applicazione di questa normativa, dunque non può stipulare atti di compravendita di fabbricati in mancanza delle indicazioni prescritte.
Questo sistema normativo rende in pratica incommerciabili i fabbricati abusivi. Un eventuale atto di trasferimento sarebbe infatti nullo, cioè l’acquirente non ne diventerebbe proprietario. Restano salvi solo i trasferimenti per successione.
In ogni caso, la presenza di abusi edilizi può creare gravi problemi a chi acquista un fabbricato, e ne diminuisce notevolmente il valore.

La legge obbliga il venditore a garantire la regolarità edilizia e urbanistica e la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, ma si accontenta di una semplice dichiarazione inserita nell’atto di compravendita.

Il notaio riporta negli atti le dichiarazioni del venditore, ma può verificarle solo sotto il profilo formale, e non nel contenuto, dato che non possiede le conoscenze tecniche necessarie, e soprattutto esamina solo i documenti relativi all’immobile, senza poterne verificare lo stato di fatto.
L’acquirente deve dunque scegliere se fidarsi delle dichiarazioni del venditore (che ovviamente se ne assume la responsabilità), oppure chiedere l’intervento di un tecnico di propria fiducia (ingegnere, geometra o architetto) che, prima del rogito, esamini la documentazione fornita dal venditore, la controlli recandosi presso l’Ufficio tecnico del Comune, e faccia un sopralluogo nell’immobile oggetto di vendita, verificando la situazione di fatto, rilasciando infine una certificazione della piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale, e dell’agibilità dell’immobile.
In alcune zone, questa certificazione è richiesta per prassi prima della stipula di tutti gli atti di compravendita, ma non è obbligatoria per legge, quindi in altre parti d’Italia è utilizzata meno frequentemente. La decisione, comunque, spetta all’acquirente, che deve anche sostenerne il costo.
Solo in questo modo, però, l’acquirente può essere sicuro di non avere sorprese dopo l’acquisto.

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