Notaio  Paolo  Tonalini

Stradella (PV) - Via Dallagiovanna 19 - Tel. 0385-48564 (sede) - notaio@tonalini.it - PAVIA - Viale C. Battisti 17 - Tel. 0382-530207 (uff.sec.)

Le Novità del Decreto Anticrisi 2009

Il cosiddetto "decreto anticrisi" (d.l. 185/2008 convertito nella legge 2/2009) ha introdotto alcune novità per i mutui ipotecari "prima casa", che riguardano sia i mutui a tasso variabile già stipulati, sia i nuovi mutui contratti a partire dal 2009. Un pacchetto di interventi destinati a contrastare il caro-mutui, a cui si accompagna una norma introdotta nel cosiddetto "decreto antisfratti", che consente di aiutare anche chi non riesce più a pagare le rate del mutuo.

Tetto al 4% per i vecchi mutui a tasso variabile

La più importante, tra le novità per i mutui prima casa introdotte dal decreto anticrisi, è quella che fissa un vero e proprio "tetto massimo" alle rate da pagare nel 2009 per i mutui prima casa a tasso variabile. Si tratta di un vero e proprio intervento statale in aiuto dei mutuatari, perché la differenza tra l'importo delle rate a carico del mutuatario, determinato in base alle nuove norme, e quelli derivanti dall'applicazione delle condizioni contrattuali dei mutui è assunta a carico dello Stato, che rimborserà le banche con modalità ancora da definire.

Dunque i mutui a tasso variabile stipulati da persone fisiche fino al 31 ottobre 2008, possono beneficiare per tutte le rate in scadenza nell'anno 2009 di un limite massimo nel tasso di interesse. Questa agevolazione si applica solo ai mutui stipulati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastale A1, A8 e A9). Per questi mutui, l'importo delle rate è calcolato con riferimento al maggiore tra il 4 per cento e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto. Il tetto del 4%, dunque, vale solo per chi ha sottoscritto il mutuo a un tasso iniziale inferiore. Se il tasso iniziale era superiore, si considera come tetto massimo lo stesso tasso iniziale. In pratica, se il tasso iniziale del mutuo era più alto del 4 per cento già alla stipula del contratto, è quello il tetto da applicare nel 2009, se invece era più basso, vale il limite del 4 per cento. In concreto, il tasso del 4 per cento dovrebbe quindi applicarsi ai mutui stipulati tra l'inizio del 2003 e la metà del 2006, perché prima e dopo questo periodo i tassi iniziali erano generalmente più alti. restano esclusi dall'agevolazione, inoltre, i mutui contratti a partire dal primo novembre 2008. Il Ministero dell'Economia, chiarendo un dubbio interpretativo, ha precisato che al tetto del 4 per cento non devono essere aggiunti spread, spese o altre maggiorazioni, come confermato anche dalla legge di conversione del decreto anticrisi. Naturalmente questo criterio vuole essere un'agevolazione, quindi non si applica nel caso in cui le condizioni contrattuali determinano una rata di importo inferiore. La norma parla di "mutui a tasso non fisso", quindi si applica anche ai mutui che prevedono l'alternativa tra tasso fisso e variabile, se al 31 ottobre 2008 si trovavano in un periodo di applicazione del tasso variabile. E' inoltre espressamente previsto che l'agevolazione si applichi anche ai mutui già oggetto di rinegoziazione secondo il cosiddetto decreto Tremonti, che aveva consentito di allungare la durata dei mutui a tasso variabile, per ridurre l'importo della rata mensile.

L'attuale situazione del tassi di interesse, che sono tornati a scendere dopo un periodo di continuo aumento, rende meno importante la fissazione del tetto al 4%. Oggi, infatti, con l'Euribor sotto al 2%, e in discesa verso i minimi storici, è difficile che il tasso applicato ai mutui a tasso variabile risulti superiore al limite massimo. Ciò potrebbe avvenire solo in presenza di uno spread molto elevato. La garanzia dell'intervento statale, però, rappresenta un'assicurazione molto importante per la tranquillità di chi aveva visto crescere notevolmente la rata mensile. I tassi di interesse, infatti, variano continuamente, e presto o tardi torneranno a crescere. Almeno per il 2009 questo rischio non ci sarà.

Sono stati invece esclusi da ogni aiuto statale i mutui a tasso fisso, e ciò ha già suscitato numerose polemiche.

Arriva il Mutuo Indicizzato al Tasso Bce

Il cosiddetto "decreto anticrisi", oltre a contrastare il problema del caro-mutui legato all'aumento dei tassi di interesse (poi rientrato, almeno per il momento, grazie alla ridiscesa dei tassi) si è preoccupato di favorire anche i cittadini che hanno intenzione di stipulare un nuovo mutuo.

Dal primo gennaio scorso è dunque entrata in vigore un'altra novità per i mutui prima casa. Più precisamente, per i mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto dell'abitazione principale, stipulati a partire dal primo gennaio 2009, le banche devono consentire al mutuatario di scegliere il parametro di riferimento per la variabilità del mutuo: non solo il classico euribor, nelle sue varianti (a un mese, a tre mesi, etc.), ma anche il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea (art. 2 del d.l. 185/2008 come risultante dalla legge di conversione n. 2/2009). La Banca d'Italia ha dettato le nuove regole a cui le banche dovranno attenersi per fornire le informazioni ai clienti. In particolare le banche dovranno indicare il parametro di riferimento del mutuo e il suo valore al momento della proposta.

Non si tratta di una norma di tutela temporanea (come quella sul tetto degli interessi al 4% sui vecchi mutui, che vale solo per l'anno 2009), ma di una norma "a regime", che si applica da qui in avanti, senza una scadenza.

Avere una possibilità di scelta è sempre, di per sè, un vantaggio. Ciascuno di noi dovrà poi fare le proprie valutazioni e decidere a quale parametro di riferimento vuole legare il proprio mutuo, se preferisce il tasso variabile. Non dobbiamo però credere che fare riferimento al tasso Bce anziché all'euribor rappresenti necessariamente un'agevolazione. La scelta tra le due alternative (Bce e euribor) dipende dall'andamento del tasso e dallo spread proposto dalle banche per ciascuna delle due soluzioni. Sulla futura evoluzione dei tassi si possono fare delle previsioni, più o meno attendibili, ma non possiamo sapere cosa succederà nei venti o trent'anni di durata del mutuo. Lo spread, invece, è un elemento concreto che possiamo valutare. Le nuove norme prevedono che il tasso complessivo applicato ai mutui parametrati al tasso Bce sia in linea con quello delle altre forme di indicizzazione offerte. Ciò significa che inizialmente le rate saranno simili tra loro, ma in futuro potranno differenziarsi anche di molto, in base all'andamento relativo dell'euribor e del tasso Bce.

Oggi il tasso Bce è al 2%, ed è prevista un'ulteriore riduzione ai primi di marzo. L'euribor, invece, nelle sue diverse varianti, è già sceso al di sotto del 2%, anticipando le previsioni del mercato. Ricordiamo però che fino ad alcuni mesi fa l'euribor era molto più alto del tasso Bce. Se si ripetesse uno scenario del genere, la scelta del tasso Bce si rivelerebbe conveniente. Ma potrebbe succedere anche il contrario. In realtà non possiamo sapere cosa succederà, quindi la scelta rappresenta comunque una scommessa. L'unica cosa certa è che il mutuo legato al tasso Bce è più trasparente, perché il tasso è fissato ufficialmente dalla Banca centrale europea ed è facile conoscerlo, mentre l'euribor varia continuamente, secondo le condizioni del mercato interbancario (è il tasso al quale le banche si prestano i soldi tra loro).

Mutui, Portabilità Senza Spese

Il decreto anticrisi ha ribadito che i mutuatari non devono sostenere spese per le operazioni di portabilità del mutuo attuate mediante surrogazione dell'ipoteca. Questo principio, già presente nelle intenzioni del legislatore fin dal decreto Bersani, non era stato formulato chiaramente nelle norme, e ciò aveva lasciato spazio a interpretazioni differenti. Se pure la maggior parte delle banche aveva accettato di farsi carico delle spese dell'operazione, non erano mancati tentativi di ribaltare in tutto o in parte il costo sul cliente. Il legislatore ha quindi ritenuto opportuno ritornare sull'argomento, stabilendo che "le banche e gli intermediari finanziari, per l'esecuzione delle formalità connesse (...), non applicano costi di alcun genere, anche in forma indiretta, nei riguardi dei clienti" (art. 2 comma 1-bis del d.l. 185/2008 come risultante dalle modifiche introdotte dalla legge di conversione n. 2/2009).

Anche il notariato ha offerto il proprio contributo per affrontare il problema del caro-mutui. In seguito alla disponibilità espressa dalla categoria, il decreto anticrisi ha dunque previsto l'intervento gratuito del notaio nella forma più semplificata di surrogazione dell'ipoteca. Pertanto gli atti di consenso alla surrogazione di mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale fino al 29 gennaio 2009, sono autenticati dal notaio senza applicazione di alcun onorario e con il solo rimborso delle spese.

La banca potrà dunque presentare al notaio il testo dell'atto di consenso alla surrogazione dell'ipoteca, chiedendogli di autenticare esclusivamente la firma del debitore, e consegnandogli la quietanza rilasciata dal creditore e il nuovo contratto di mutuo, che devono risultare da atto avente data certa (art. 1202 c.c.). Per questa attività il notaio non applicherà alcun onorario, ma solo il rimborso delle spese (a carico della banca).

Ricordiamo che l'annotazione della surrogazione deve essere eseguita d’ufficio dal Conservatore dei Registri Immobiliari sulla base della presentazione, da parte del soggetto interessato, del titolo e di una semplice richiesta scritta (Circolare Agenzia del Territorio n. 9/2007).

In questo scenario, dunque, l'intervento del notaio è ridotto al minimo, perché si limita a verificare l'identità del debitore al fine della surroga, e la legalità dell'operazione. Si perde, quindi, il valore aggiunto che accompagna normalmente l'intervento del notaio, che nel caso del mutuo sta nella verifica puntuale della proprietà del bene concesso in ipoteca, e dell'assenza di altre ipoteche o formalità pericolose, mediante l'esame dei registri immobiliari per almeno un ventennio. E' dunque probabile che la banca continui a chiedere al notaio di svolgere ulteriori attività, e in particolare di autenticare (o stipulare per atto pubblico) anche il nuovo mutuo e la quietanza del creditore, e magari anche di eseguire le visure ipotecarie ventennali, non potendo fare affidamento sugli accertamenti eseguiti al momento dell'originaria iscrizione dell'ipoteca. In tal caso, continueranno ad applicarsi gli onorari ordinariamente dovuti, che saranno a carico della banca richiedente, trattandosi di attività non strettamente necessarie per l'operazione, ma destinate a tutelare la banca stessa. Il cliente non dovrà comunque sostenere alcuna spesa.

L'Aler può aiutare chi non paga il mutuo

Un aiuto per chi non riesce più a far fronte alle rate del mutuo ipotecario, e quindi è destinato a perdere la proprietà della casa offerta in garanzia, potrebbe arrivare anche dall'Aler, l'Azienda Lombarda per l'Edilizia Residenziale (ex Istituto Autonomo per le Case Popolari, variamente denominato in altre regioni). Una nuova legge, infatti, consente all'Aler di acquistare la proprietà degli immobili occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente, e quindi sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale. Subito dopo l'acquisto, l'Aler concederà l'alloggio in locazione, a canone agevolato, all'ex mutuatario che lo occupa come abitazione principale. Lo prevede la legge 18 dicembre 2008, n. 199, che ha inserito l'articolo 1-quater nel d.l. 20 ottobre 2008, n. 158 (il cosiddetto decreto antisfratti), al momento della sua conversione in legge. Un altro aiuto introdotto dal legislatore per fare fronte alle difficoltà, da parte di molti soggetti, a pagare le rate dei mutui contratti negli scorsi anni, difficoltà che si prevede aumentino per l'aggravarsi della crisi economica. L'acquisto degli alloggi da parte dell'Aler consentirà ai mutuatari, destinati a perdere la proprietà a causa dell'azione esecutiva, di continuare ad occupare l'abitazione come inquilini, pagando un canone agevolato, con facoltà di riacquistare l'immobile alla scadenza del contratto di locazione, secondo le modalità previste dalla legislazione regionale. L'intervento dell'Aler andrà anche a vantaggio delle banche, che non dovranno attendere i tempi lunghi dell'esecuzione immobiliare, e favorirà quindi la liquidità del sistema creditizio, oggi più che mai essenziale.

L'acquisto è una facoltà, e non un obbligo, per l'Aler, che potrà decidere di avvalersene a propria discrezione, in presenza di tre requisiti. Gli immobili devono: a) essere occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente (e ciò ne limita l'applicazione ai mutui contratti da persone fisiche); b) essere sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale; c) avere le caratteristiche degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (e comunque non rientrare nelle categorie catastali A/1 e A/2). Non sono previsti, invece, limiti di reddito o altre caratteristiche soggettive per il mutuatario che beneficia dell'intervento dell'Aler.

L'acquisto deve avvenire con risorse proprie dell'ente, senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, ma all'atto si applicano le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa di abitazione (imposta di registro al 3% e imposte ipotecarie e catastali fisse, di 168 euro ciascuna).

Il canone che dovrà pagare l'inquilino per continuare a occupare l'alloggio come abitazione principale è determinato in misura del 70 per cento del canone concordato per i contratti di locazione agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ma comunque non inferiore al canone di edilizia residenziale pubblica vigente nella regione. La legge prevede infine, con una disposizione che dovrà essere chiarita, che il canone corrisposto per la locazione "è computabile a parziale restituzione delle somme pagate" dall'Aler per l'estinzione del mutuo e degli oneri accessori.