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L'agenzia immobiliare

L'accordo tra venditore e acquirente per la compravendita della casa viene spesso raggiunto con l'intervento di un'agenzia immobiliare. La funzione principale dell'agente immobiliare è quella propria del mediatore, e consiste dunque nel mettere in contatto il venditore con i possibili acquirenti, per favorire la conclusione del contratto. L'agente immobiliare è obbligato a comunicare alle parti tutte le informazioni, conoscibili con l'ordinaria diligenza, che possono incidere sull'accordo.

Quando ci rivolgiamo a un'agente immobiliare è importante poter contare sulla sua serietà e preparazione. La sua assistenza può essere fondamentale in tutte le fasi dell'operazione. Per contro, finire nelle mani sbagliate ci potrebbe costare molto caro. Prima di rivolgersi a un'agenzia è quindi opportuno raccogliere qualche informazione, preferibilmente da amici o conoscenti che già se ne sono avvalsi. In ogni caso teniamo presente che tutti gli agenti immobiliari devono essere iscritti al ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto dalla Camera di Commercio. Per l'iscrizione al ruolo è necessario aver frequentato un corso e aver superato un esame di abilitazione, e ciò è garanzia di un livello minimo di preparazione. Chi non è iscritto al ruolo non può esercitare l'attività di mediatore, non ha diritto al pagamento della provvigione ed è soggetto a sanzioni. L'iscrizione al ruolo risulta dal tesserino che l'agente immobiliare deve mostrare ai clienti su richiesta.

Un altro aspetto molto importante per valutare la serietà di un'agenzia immobiliare è la capacità di fornire un servizio completo che va oltre il semplice raggiungimento dell'accordo tra acquirente e venditore e la firma del compromesso. Le agenzie più qualificate assistono le parti in tutte le fasi dell'operazione, fino ad arrivare alla stipula del rogito, e spesso collaborano fin dall'inizio con il notaio, per garantire l'esecuzione di tutte le verifiche prima ancora del contratto preliminare e consigliare al meglio le parti sugli aspetti giuridici e fiscali, per evitare sorprese al momento del rogito. Altri elementi di cui tenere conto per la scelta dell'agenzia possono essere l'appartenenza a una rete organizzata o l'iscrizione a un'associazione di categoria.

L'agenzia ha diritto a ricevere un compenso sia dal venditore sia dall'acquirente, quando viene raggiunto l'accordo sulla compravendita. Il diritto al compenso, chiamato provvigione, spetta all'agente immobiliare anche in mancanza di un incarico scritto, ma è sempre opportuno formalizzare un accordo. La provvigione si calcola in percentuale sul prezzo concordato per la vendita. La legge non fissa la percentuale, che è lasciata alla libera contrattazione tra le parti. Se non c'è stato un accordo diverso, la provvigione è dovuta nella misura prevista dagli usi raccolti dalla Camera di commercio (di solito il 3%, sia dal venditore sia dall'acquirente). La provvigione viene spesso pagata alla firma del compromesso, ma si può accordarsi per pagarla al rogito. L'agenzia ha diritto alla provvigione per il semplice fatto di avere messo in contatto il venditore e l'acquirente, se l'affare viene concluso, quindi deve essere pagata anche se il contratto viene stipulato dalle parti separatamente, in un momento successivo (fino a un anno dopo la scadenza dell'incarico, o comunque dall'intervento del mediatore, in mancanza di un incarico formale). In ogni caso, se dopo la firma del compromesso una delle parti non rispetta gli obblighi assunti e l'affare sfuma per colpa sua, questa deve comunque pagare l'agenzia immobiliare.

L'incarico di vendita affidato all'agenzia immobiliare può essere con o senza esclusiva. Se è presente una clausola di esclusiva, deve prevedere un termine ragionevole (non più di sei mesi, fatte salve situazioni particolari). In questo caso, il proprietario della casa deve sapere che dovrà pagare l'agenzia anche se trova l'acquirente da solo o con l'intervento di un altro intermediario. Inoltre, se la casa non viene venduta nel termine previsto, l'agenzia ha diritto al rimborso delle spese sostenute (per esempio, per pubblicizzare la casa in vendita), a meno che ciò sia stato espressamente escluso al momento dell'incarico.

Dal 1 gennaio 2007 gli agenti immobiliari sono obbligati a registrare tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita), e sono responsabili "in solido" delle imposte dovute (dunque tenuti a pagare di tasca propria le imposte eventualmente non pagate dalle parti). La formulazione della norma fa sì che gli agenti immobiliari siano obbligati a registrare il compromesso anche quando viene redatto dalle parti autonomamente, se l'accordo tra le parti è stato raggiunto con il loro intervento. L'obbligo, pertanto, si estende anche ai compromessi sottoscritti presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli autenticati dal notaio, per i quali è lui che deve provvedere alla registrazione e trascrizione nei registri immobiliari.

Venditore e acquirente devono dichiarare, nell'atto notarile di compravendita, se si sono avvalsi di un mediatore per la conclusione del contratto, e in tal caso devono fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, oppure la denominazione o ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante o del soggetto che ha operato per la società, il numero di partita Iva (o il codice fiscale) del mediatore e il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e la Camera di Commercio di riferimento del titolare oppure del legale rappresentante o del soggetto che ha operato per la società. Deve inoltre essere indicata da ciascuna delle parti la provvigione pagata e le modalità di pagamento (assegno, bonifico oppure contanti, ma solo per le somme inferiori a 12.500 euro). Tutte queste dichiarazioni devono essere rese nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (dichiarazione giurata). Se le parti dichiarano di essersi avvalse di un mediatore non iscritto al ruolo, il notaio è tenuto a segnalarlo all'Agenzia delle entrate di competenza, che provvederà a sanzionare l'esercizio abusivo dell'attività. La dichiarazione è fatta da ciascuna delle parti, quindi è possibile che l'acquirente dichiari di essersi avvalso di un mediatore e il venditore no, o viceversa. In alcuni casi, infatti, gli accordi presi con il mediatore prevedono che una delle parti non debba pagare alcuna provvigione. In caso di dichiarazione omessa, incompleta o mendace si applica la sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, e si applica la sanzione penale prevista per il reato di falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico, cioè la reclusione fino a due anni (art. 483 codice penale). Se all'atto intervengono procuratori o rappresentanti legali, la sanzione si applica a loro e non al rappresentato (art. 2, comma 2, del d.lgs. n. 472/1997).

Dal primo gennaio 2007 le persone fisiche possono detrarre dalle imposte sul reddito il 19% delle provvigioni pagate agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'abitazione principale, con un limite massimo di mille euro. La detrazione può quindi raggiungere al massimo 190 euro. La legge fa riferimento all'abitazione principale, dunque non è necessario che per l'acquisto siano state richieste le agevolazioni per la prima casa, ma è sufficiente che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale dell'acquirente (residenza principale). L'Agenzia delle entrate ha precisato che mille euro è l'importo massimo della provvigione per ciascun acquisto, e se la casa è acquistata da più persone (per esempio marito e moglie) la provvigione deve essere ripartita tra i comproprietari in base alle quote di comproprietà, sempre entro il limite massimo complessivo di mille euro.

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