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I contratti di "rent to buy"
Tutte le sfumature del “rent to buy”

I contratti di “rent to buy”, ispirati all’istituto più tradizionale dell’affitto con riscatto, hanno avuto qualche applicazione negli ultimi anni per venire incontro all’esigenza, sempre più estesa, di consentire la compravendita di beni immobili anche in situazioni in cui non è possibile, per l’acquirente, ottenere un finanziamento bancario.

In mancanza di una normativa specifica, la prassi aveva creato diverse forme di contratti, caratterizzate da un differente grado di tutela delle parti, in conformità agli accordi intervenuti tra i contraenti.

In seguito il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, predisponendo le opportune tutele per le parti contraenti, e facilitando la diffusione di questi schemi contrattuali.

Oggi, dunque, con il termine “rent to buy” si intende comunemente la nuova forma contrattuale tipica introdotta dal legislatore (art. 23, primo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, cosiddetto decreto “Sblocca Italia”, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Si tratta, pertanto, di un contratto di concessione di godimento, simile alla locazione, che prevede il diritto del conduttore di acquistare la proprietà dell’immobile a una determinata scadenza.

All’intero di questo ampio schema contrattuale, è consentito alle parti di regolare in modo diverso il loro rapporto, soprattutto in relazione alla ripartizione del versamento periodico tra canone per il godimento e anticipo sul corrispettivo previsto per il futuro (ed eventuale) acquisto.
Rimane possibile, però, utilizzare altre forme contrattuali, che consentono di raggiungere un risultato simile ma differente.

E’ ancora ammesso, dunque, l’utilizzo della forma del contratto preliminare di compravendita (trascritto nei registri immobiliari) con consegna anticipata dell’immobile e pagamento rateale dell’acconto o della caparra, che si differenzia dal “rent to buy” essenzialmente per la previsione di un obbligo di acquisto, anziché di una semplice facoltà, e viene correntemente definito con il termine “help to buy”.

E’ anche possibile stipulare una compravendita con riserva di proprietà (nella quale l’integrale pagamento del prezzo opera come condizione sospensiva), oppure, secondo l’opinione prevalente, una compravendita a rate soggetta alla condizione risolutiva del mancato pagamento del prezzo, caratterizzata da un immediato trasferimento della proprietà dell’immobile a fronte di un pagamento rateale, garantito dalla previsione di una condizione risolutiva che comporta il ritrasferimento della proprietà in capo al venditore, in caso di inadempimento da parte dell’acquirente. Questa forma contrattuale è attualmente nota anche come “buy to rent”.

Possiamo inoltre ricorrere allo strumento tradizionale della compravendita con iscrizione di ipoteca legale a garanzia del pagamento dilazionato del prezzo.

Oggi, pertanto, abbiamo a disposizione diversi strumenti che possiamo utilizzare per gestire un rapporto tra venditore e acquirente caratterizzato dal pagamento rateale del prezzo, dilazionato in più anni.
Ciascuno di questi contratti presenta le sue peculiari caratteristiche, ed è soggetto a una normativa differente, quindi gli operatori possono scegliere quale adottare, in base alle proprie esigenze specifiche.


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