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Il prestito vitalizio ipotecario
Chi ha almeno sessanta anni ed è proprietario di un’abitazione ha oggi la possibilità di ottenere un finanziamento sotto una nuova forma, alternativa rispetto al mutuo tradizionale.

Il prestito vitalizio ipotecario si caratterizza per le modalità di restituzione: il capitale viene erogato subito, ma sarà restituito in un’unica soluzione solo dopo la morte del soggetto finanziato. Chi chiede il prestito, dunque, non deve far fronte alle rate mensili come in un normale mutuo, perché al rimborso del capitale e degli interessi dovranno provvedere i suoi eredi.

Chi ha una certa età, dunque, può disporre subito di una somma di denaro senza preoccuparsi di doverla restituire alla banca.

La banca è garantita dall’ipoteca iscritta sulla casa, che però rimane di proprietà di chi ha chiesto il prestito, il quale può continuare ad utilizzarla.

Dopo la morte del soggetto finanziato, gli eredi dovranno farsi carico di restituire il prestito, ma erediteranno la casa (oltre al resto del patrimonio del defunto).

Il prestito vitalizio ipotecario si presenta dunque come un’alternativa rispetto alla vendita della nuda proprietà della casa, che è lo strumento tradizionalmente utilizzato per “monetizzare” parte del valore della propria abitazione, mantenendone l’utilizzo per tutta la vita, grazie alla riserva dell’usufrutto vitalizio a favore del venditore. Rispetto a questa soluzione, il prestito vitalizio ha il vantaggio di consentire agli eredi la scelta tra mantenere la proprietà della casa, rimborsando il debito di tasca propria (anche, eventualmente, rifinanziandolo con un nuovo mutuo) e vendere la casa per estinguere il debito con il ricavato, trattenendo però l’eventuale differenza di valore.

Il prestito vitalizio ipotecario è un prestito garantito da ipoteca di primo grado su un immobile residenziale, concesso da una banca a una persona fisica di età superiore a sessanta anni compiuti, il cui rimborso integrale in un'unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato (articolo unico della legge 2 aprile 2015 n. 44, in vigore dal 6 maggio 2015, che ha modificato i commi 12 e seguenti dell’articolo 11-quaterdecies del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248). Il legislatore ha modificato le norme per cercare di rilanciare il prestito ipotecario vitalizio, che in precedenza non aveva avuto molte applicazioni pratiche, riducendo tra l’altro l’età minima per accedere al finanziamento, da 65 anni a 60 anni.

La legge precisa che deve trattarsi di un finanziamento a medio e lungo termine, quindi di durata superiore a diciotto mesi, con capitalizzazione annuale degli interessi.
Oltre che da una banca, il prestito vitalizio ipotecario può essere concesso anche da un intermediario finanziario (di cui all'art. 106 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385).

Il prestito viene normalmente rimborsato in un'unica soluzione al momento della morte del soggetto finanziato, ma deve essere anticipatamente restituito se il proprietario vende (in tutto o in parte) la casa offerta in garanzia mentre è ancora in vita, oppure se costituisce su di essa diritti reali o di godimento, ma anche diritti reali di garanzia in favore di terzi.

La legge consente al finanziato di concordare, al momento della stipulazione del contratto, il rimborso graduale degli interessi e delle spese nel corso della propria vita, in modo che sugli eredi gravi soltanto la restituzione del capitale.

L'ipoteca di primo grado a garanzia del finanziamento non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato.

Se il finanziamento non viene integralmente rimborsato entro dodici mesi dalla morte del soggetto finanziato (o da uno degli altri eventi che comportano l’obbligo di rimborso anticipato), la banca può vendere l'immobile al valore di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che l’immobile sia stato venduto, il valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi. In alternativa, l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dalla morte.

Per rendere più facile la vendita dell’immobile, la legge prevede che nei confronti dell'acquirente dell'immobile non hanno effetto le domande giudiziali (e quindi le controversie e le relative sentenze) trascritte sull’immobile in relazione ad eventuali contestazioni della successione o azioni di riduzione per lesione della legittima (di cui all'articolo 2652, primo comma, numeri 7 e 8, del codice civile) trascritte successivamente alla trascrizione dell'acquisto.

Le eventuali somme rimanenti dopo l’estinzione del credito sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi eredi. L'importo del debito residuo non può comunque superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute.

Le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi ipotecari sono stabilite dal decreto del Ministro dello sviluppo economico n. 226/2015, in vigore dal 2 marzo 2016.

Se il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, è coniugato (ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico), e nell'immobile posto a garanzia risiedono entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l'immobile è di proprietà di uno solo di essi, e entrambi devono avere almeno 60 anni. In tal caso il rimborso del finanziamento consegue alla morte del più longevo dei soggetti finanziati.

Il decreto individua i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell'immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento, e in particolare prevede che il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione può essere richiesto dal finanziatore nei seguenti casi:
a) al momento della morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;
b) se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia, in particolare:
1) nel caso in cui la proprietà dell'immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a qualsiasi titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota;
2) salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un godimento d'usufrutto, d'uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all'immobile;
3) nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento;
c) qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d'ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell'immobile;
d) qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile;
e) qualora siano apportate modifiche all'immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell'immobile;
f) qualora l'incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell'abitabilità dell'immobile;
g) qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell'immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;
h) nel caso in cui l'immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell'immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.

Ricordiamo infine che i prestiti vitalizi ipotecari stipulati prima della data di entrata in vigore delle nuove norme continuano a essere regolati dalle disposizioni precedenti.
Il prestito sarà restituito dagli eredi, dopo la morte del soggetto finanziato.

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