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Compendio unico solo per le donazioni
L’agevolazione fiscale per il compendio unico è stata abrogata, dal primo gennaio 2014, relativamente agli acquisti a titolo oneroso (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104).

Questa agevolazione era stata introdotta dalla legge di riforma dell’impresa agricola, ed era originariamente applicabile al trasferimento di terreni agricoli “a qualsiasi titolo”, quindi sia alla compravendita sia alla donazione.

La legge prevede che l’acquirente dei terreni agricoli che costituisce un compendio unico e si impegna a coltivarlo o condurlo come imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto per almeno dieci anni dal trasferimento è esente dall’imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di qualsiasi altro genere.
Dal primo gennaio 2014, con l’entrata in vigore della norma che prevede la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, anche se previste in leggi speciali (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104), le agevolazioni per il compendio unico sembrano essere rimaste in vigore limitatamente ai soli atti a titolo gratuito (donazioni).

Rimangono comunque un vigore, per la durata decennale originariamente prevista, tutti i vincoli relativi ai compendi unici costituiti prima dell’abrogazione delle agevolazioni.

Il compendio unico è definito come l’estensione di terreno necessaria a raggiungere il livello minimo di redditività previsto dai piani regionali di sviluppo rurale per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai Regolamenti dell’Unione Europea n. 1257/1999 e 1260/1999, ma le singole Regioni possono stabilire una diversa definizione di compendio unico. La legge prevede espressamente che i terreni agricoli costituiti in compendio unico possono essere anche non confinanti, purché siano funzionali all’esercizio dell’impresa agricola.

Il trasferimento, a qualsiasi titolo, di terreni agricoli a chi costituisce un compendio unico e si impegna a coltivarlo o condurlo come imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto per almeno dieci anni dal trasferimento è esente dall’imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di qualsiasi altro genere. La legge parla di trasferimento a qualsiasi titolo, quindi l’agevolazione si applica sia alla compravendita che alla donazione, a differenza della p.p.c. che vale solo per la compravendita. L’espressione usata dal legislatore sembra comprendere anche il conferimento di terreni agricoli in società, e ciò appare coerente con l’intenzione di favorire lo sviluppo di imprese agricole gestite in forma associata.

L’agevolazione comprende anche i fabbricati rurali posti al servizio dei terreni costituiti in compendio unico, come risulta espressamente dalla norma che prevede il vincolo di indivisibilità.

A fronte di questa agevolazione così ampia la legge pone una serie di vincoli a carico del beneficiario. Anzitutto, come abbiamo visto, l’acquirente deve impegnarsi espressamente a coltivare o condurre i terreni per almeno dieci anni dal trasferimento. Ciò significa che per dieci anni non potrà rivendere i terreni acquistati, e non potrà neppure concederli in affitto o comunque smettere di coltivarli. Questo vincolo è simile a quello prevista per chi ha usufruito delle agevolazioni p.p.c., ove però la durata è stata recentemente ridotta a cinque anni.

E’ inoltre previsto l’obbligo di costituire, con atto pubblico, il compendio unico. La legge precisa che il compendio unico deve essere sempre costituito al momento dell'acquisto dei terreni, ma al fine dell'estensione minima si può tenere conto anche dei terreni che sono già di proprietà dell'acquirente.

In ogni caso i terreni agricoli e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituiti in compendio unico, sono considerati indivisibili per dieci anni dalla costituzione, e durante tale periodo non possono essere frazionati né con atti tra vivi, né a causa di morte. Ciò significa che è vietato qualsiasi atto che abbia per effetto il frazionamento del compendio unico, e anche in caso di morte del beneficiario delle agevolazioni il compendio non può essere frazionato tra gli eredi. Il vincolo di indivisibilità deve essere espressamente menzionato, da parte del notaio, negli atti con i quali viene costituito il compendio unico, e deve essere trascritto nei registri immobiliari a cura dei direttori degli uffici competenti, in modo che chiunque possa conoscerne l’esistenza.

La legge prevede espressamente la nullità degli atti che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico. Il frazionamento del compendio è dunque reso, di fatto, impossibile. I terreni costituiti in compendio devono necessariamente rimanere uniti per il periodo di dieci anni previsto dalla legge.

La nullità non è invece prevista per la violazione dell’obbligo di coltivare per almeno dieci anni i terreni acquistati. Per chi non rispetta questo impegno, assunto nell’atto di acquisto, le conseguenze sono solo di carattere fiscale, e consistono nella perdita delle agevolazioni, con conseguente recupero delle imposte non pagate, oltre al pagamento degli interessi e delle sanzioni previste dalla legge. L’atto di vendita dei terreni acquistati con le agevolazioni, prima che siano passati dieci anni, è dunque valido se ha per oggetto l’intero compendio, perché la nullità è prevista dalla legge solo per gli atti che hanno come effetto il suo frazionamento.

Il frazionamento del compendio unico è vietato anche in seguito alla morte di chi aveva beneficiato delle agevolazioni. In questo caso, ovviamente, non si può impedire il trasferimento del compendio, ma la legge vuole evitare che i terreni che ne fanno parte siano divisi tra gli eredi del defunto. Anzitutto si prevede la nullità delle disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio, quindi non è valido un testamento che prevede la divisione dei terreni tra gli eredi. Ma sono previste limitazioni anche quando la successione è regolata dalla legge. I terreni costituiti in compendio unico devono essere assegnati interamente all’erede che lo richiede, e se gli altri beni del defunto non bastano a soddisfare le ragioni degli altri eredi, chi ha avuto in assegnazione il compendio deve versare un conguaglio in denaro. Il conguaglio deve essere pagato entro due anni dall’apertura della successione, con un interesse pari al tasso legale diminuito di un punto. Il credito degli altri eredi è garantito da ipoteca iscritta a tassa fissa sui terreni caduti in successione. Facciamo un esempio. Se alla morte dell’imprenditore agricolo gli eredi sono la moglie e due figli, in mancanza di testamento ciascuno di essi ha diritto a un terzo dell’eredità. Ma se gli unici beni del defunto erano i terreni costituiti in compendio unico da meno di dieci anni, essi devono andare interamente a uno degli eredi, per esempio uno dei figli, mentre la vedova e l’altro figlio avranno diritto di ricevere il controvalore in denaro di un terzo della proprietà. La legge non lo prevede espressamente, ma dato che la finalità è quella di impedire il frazionamento del compendio dovrebbe anche essere possibile costituire una società agricola tra gli eredi nella quale conferire l’intero compendio.

L’agevolazione per la costituzione del compendio unico è più conveniente della p.p.c., ma prevede maggiori vincoli alla disponibilità dei terreni agricoli acquistati. Per questa ragione, nella maggior parte dei casi, si preferisce ancora utilizzare, per l'acquisto di terreni agricoli, l'agevolazione p.p.c., che a fronte di una spesa leggermente superiore risulta molto più semplice.
L'agevolazione è stata abrogata dal primo gennaio 2014 per gli acquisti a titolo oneroso

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