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Detrazione Irpef per chi acquista abitazioni in classe energetica A o B dall’impresa di costruzione
La detrazione Irpef pari al 50% dell'Iva pagata per l’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B, direttamente dall’impresa costruttrice è stata prorogata sino al 31 dicembre 2017 (art.. 9, comma 9-octies, D.L. 30 dicembre 2016 n. 244, introdotto in sede di conversione dalla legge 27 febbraio 2017 n. 19).

L’agevolazione era stata inizialmente prevista con durata limitata dal primo gennaio al 31 dicembre 2016 (art 1, comma 56, legge 28 dicembre 2015, n. 208) e alla sua scadenza non era stata immediatamente prorogata. La proroga è arrivata ora con effetto retroattivo.

Questa agevolazione consente di dimezzare, di fatto, l’aliquota Iva, dal 4% al 2% per la prima casa, dal 10% al 5% per le altre abitazioni, e dal 22% all’11% per le case di lusso.

L’importo può essere detratto dall’Irpef dell’acquirente in dieci anni.

L’acquisto deve avere per oggetto unità a destinazione residenziale di classe energetica A o B (in base all’attestato di prestazione energetica che deve essere allegato all’atto di acquisto); non sono richiesti altri requisiti, dunque non è necessario che sia l’abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili di lusso (Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016).

L’Agenzia delle Entrate, modificando la propria posizione rispetto alla prime interpretazione della norma fornita a Telefisco 2016, ritiene ora che l’agevolazione si applichi, oltre che all’acquisto di immobili nuovi (quelli per i quali non è intervento un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici, anche alle vendite effettuate da imprese che hanno eseguito lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, dovendosi intendere l’espressione “imprese costruttrici” contenuta nella legge come “imprese che applicano l’Iva al trasferimento” (Circolare n. 20/E/2016).

L’agevolazione spetta anche per le pertinenze dell’abitazione (per esempio autorimesse o cantine), se acquistate contestualmente all’abitazione, con indicazione nell’atto del vincolo pertinenziale.

Quando si acquista un’abitazione che fa parte di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa venditrice, ricorrono anche i presupposti per un’altra detrazione Irpef, quella del 50% su un importo pari al 25% del costo sostenuto per l’acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati (art. 16-bis, comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi). In questo caso, però, non è possibile far valere le due agevolazioni sulla medesima spesa, pertanto la detrazione di cui all’art. 16-bis dovrà essere calcolata sull’importo rimasto a carico dell’acquirente dopo aver applicato la detrazione del 50% dell’Iva. Lo stesso vale per l’agevolazione prevista per l’acquisto di box pertinenziali di nuova costruzione.

L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito anche che la detrazione è pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto di unità immobiliari effettuato o da effettuare entro il 31 dicembre 2017.
Ne consegue che, ai fini della detrazione e in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016 o 2017. Rimane dunque esclusa dalla detrazione l’Iva corrisposta sugli acconti pagati nel 2015 per le vendite stipulate nel 2016 o nel 2017.

L’Agenzia delle Entrate ritiene inoltre che l’Iva in acconto versata nell’anno 2017 per gli acquisti effettuati nel 2018 non sia detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2017 (salvo ulteriore proroga).

L’Agenzia delle Entrate ha invece precisato che la detrazione Irpef è ammessa per l’Iva pagata sulla cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici anche dopo cinque anni dalla fine dei lavori, quando l’impresa ha esercitato l’opzione per la relativa imposizione.

L’Agenzia delle Entrate ha infine ammesso la detrazione anche per l’acquisto di un appartamento che l’impresa costruttrice, in attesa di venderlo, aveva concesso in locazione.

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