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In arrivo nuove regole per la vendita di fabbricati in costruzione

L'11 ottobre 2017 è stato definitivamente approvato il disegno di legge AS2681, recante «Delega al Governo per la riforma organica delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza», che contiene importanti novità anche sulla disciplina della vendita di fabbricati in costruzione (la cosiddetta vendita “sulla carta”).

La nuova legge, al fine di tutelare maggiormente gli acquirenti degli immobili non ancora terminati, delega il Governo a dettare norme che garantiscano un maggiore coinvolgimento del notaio, non soltanto al momento della stipulazione dell’atto definitivo di compravendita ma anche del contratto preliminare.

La delega prevede che siano introdotte queste regole:
1) il contratto preliminare avente per oggetto fabbricati in costruzione deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio;
2) il notaio deve verificare la consegna della fideiussione (al momento della firma del contratto preliminare) e della polizza assicurativa postuma decennale (al momento del rogito);
3) in caso di mancata consegna della polizza assicurativa postuma decennale il contratto di compravendita è nullo (nullità relativa del contratto).


Con l’emanazione del decreto legislativo delegato si completerà dunque la disciplina sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, eliminando le lacune presenti nel d.lgs 122/2005.

Accanto alla maggior tutela dell’acquirente, si prospetta dunque la necessità di maggiore attenzione da parte dell’impresa, che dovrà essere in grado di procurarsi la fideiussione (e non una fideiussione qualsiasi, ma una fideiussione formulata in conformità alla legge) e fare in modo di ottenere la polizza assicurativa postuma decennale, poiché in caso contrario non potranno essere stipulati gli atti di compravendita.
Poiché il rilascio della polizza assicurativa postuma decennale richiede l’intervento della compagnia assicurativa fin dalla prima fase della costruzione (per la verifica in cantiere delle varie fasi dei lavori da parte del perito della compagnia), è opportuno che le imprese si attivino immediatamente per essere pronte al momento dell’entrata in vigore della nuova normativa.

Le regole attualmente in vigore

La legge prevede regole particolari per la vendita di immobili da costruire (il cosiddetto acquisto "sulla carta"), in vigore dal 21 luglio 2005 (d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122). Queste norme tutelano la persona fisica che acquista un fabbricato non ancora ultimato dall'impresa costruttrice o che ha eseguito una ristrutturazione completa.

Anzitutto, l'impresa che vende un immobile da costruire deve consegnare all'acquirente una fideiussione rilasciata da una banca, da un assicurazione o da altro intermediario autorizzato, a garanzia della restituzione di tutte le somme versate prima del trasferimento della proprietà, in caso di fallimento del venditore o pignoramento dell'immobile.
L'importo della fideiussione deve coprire tutte le somme già pagate dall'acquirente al momento del contratto preliminare, ma anche quelle che saranno pagate prima del rogito notarile.
La fideiussione deve essere efficace fino al momento in cui avverrà il trasferimento della proprietà dell'immobile all'acquirente, e deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Se non viene consegnata la fideiussione il contratto preliminare è nullo, ma la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente (nullità relativa).

Il contratto preliminare ha un contenuto obbligatorio.
Oltre ai dati anagrafici e catastali e alla descrizione del fabbricato occorre indicare i permessi di costruzione; i vincoli derivanti da atti d'obbligo o convenzioni urbanistiche; le ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, precisando gli obblighi assunti dal costruttore per la loro cancellazione; le caratteristiche tecniche della costruzione e i tempi massimi di esecuzione dei lavori.
Al contratto devono essere allegati il capitolato dei lavori e gli elaborati del progetto di costruzione, e i pagamenti devono avvenire con bonifico bancario, versamento diretto su conto corrente bancario o postale o altre forme che garantiscono la prova certa del pagamento.

Le nuove norme obbligano inoltre il costruttore a procedere alla cancellazione o al frazionamento (in caso di accollo) dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo che ha finanziato la costruzione, prima della stipula del rogito definitivo, e vietano espressamente al notaio di stipulare l'atto, in presenza di un'ipoteca o un pignoramento, se non si è prima provveduto in tal senso. Non è più possibile procedere alla vendita con una semplice quietanza in cui la banca dichiara che il debito è stato estinto.
Se si utilizza la modalità di cancellazione automatica, il procedimento deve essere completato (con l'effettiva cancellazione dell'ipoteca) prima del rogito, quindi non è possibile provvedere al rimborso del mutuo con il saldo del prezzo versato dall'acquirente. In questo caso, dunque, la cancellazione dell'ipoteca deve avvenire con atto notarile.

Al momento del trasferimento della proprietà dell'immobile, il venditore deve consegnare all'acquirente una polizza assicurativa con durata di dieci anni dall'ultimazione dei lavori, che garantisce il risarcimento dei danni, all'immobile o a terzi, prodotti dalla rovina totale o parziale dell'immobile, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere.
In caso di mancata consegna della polizza l'acquirente può diffidare il venditore ad adempiere entro un congruo termine (almeno 15 giorni), e in caso contrario chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, con la restituzione di tutte le somme pagate e il risarcimento del danno.

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