banner-diritti-p

L'acquisto della casa tra privati
Il privato che compra la casa da un altro privato (o comunque da un soggetto che non applica l'iva) può pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di acquisto. Per l'acquirente è un vantaggio, perché il valore catastale è di solito inferiore al prezzo pagato, quindi le tasse da pagare sono più basse.

Per la prima casa l'imposta di registro è del 2% (con un minimo di 1.000 euro), inoltre si pagano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (100 euro complessivi).
Per le seconde case si paga invece il 9% (con un minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (100 euro complessivi).

Le imposte si applicano sul valore catastale quando sono presenti tutti questi requisiti:

- l'acquirente è una persona fisica che agisce al di fuori di qualsiasi attività commerciale, professionale o artistica;

- la compravendita ha per oggetto abitazioni e le loro pertinenze, cioè gli accessori (per esempio cantine, autorimesse o giardini);

- il venditore è un privato (o anche un'impresa se la vendita è soggetta all'imposta di registro e non all'Iva).

Quando ricorrono questi requisiti, possiamo applicare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale degli immobili, che indichiamo nell'atto notarile, pur facendo risultare anche il prezzo realmente pagato. Il valore catastale si ottiene con il procedimento di "valutazione automatica", moltiplicando la rendita catastale dell'immobile (presente nella visura catastale) per 115,5 se si tratta di prima casa, oppure per 126 se si tratta di seconda casa.

Sono invece sempre esclusi da questa agevolazione, e pagano le tasse sul prezzo:

- tutti gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualsiasi genere;

- l'acquisto di uffici, negozi, capannoni a uso commerciale, industriale o artigianale, e di terreni agricoli o edificabili (se non sono pertinenze, cioè accessori, di abitazioni);

- l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto di ristrutturazione totale), entro 5 anni dalla fine dei lavori (o anche oltre in caso di opzione del venditore per l'applicazione dell'iva).

L'Agenzia delle entrate ha chiarito che la regola della tassazione sul valore catastale si applica solo ai fabbricati accatastati come abitazioni, cioè quelli rientranti nelle categorie A (con esclusione della A/10, che è quella degli uffici), e che non assume rilevanza l'eventuale utilizzo di fatto come abitazione, perché bisogna fare riferimento solo alla categoria catastale (circolare 6/E del 13 febbraio 2006). In caso di abitazioni accatastate in una categoria diversa, quindi, è necessario presentare in catasto la variazione di destinazione prima del rogito. Per quanto riguarda le pertinenze, cioè gli immobili che sono destinati al servizio dell'abitazione, come le cantine, le autorimesse, i giardini, la legge non prevede alcuna limitazione, quindi anche l'Agenzia delle entrate ha ribadito che la regola della tassazione sul valore catastale si applica a qualsiasi tipo di pertinenza (e dunque anche al terreno posto al servizio dell'abitazione), indipendentemente dal loro numero. Non si considera, quindi, il limite di una sola pertinenza per ogni tipo, che resta invece valido al fine dell'applicazione delle agevolazioni per la prima casa. L'agevolazione spetta anche nel caso di acquisto separato della sola pertinenza, purché la destinazione pertinenziale a un'abitazione risulti espressamente nell'atto di acquisto.

Anche quando è tassato il valore catastale, il prezzo deve comunque essere interamente dichiarato nell'atto di compravendita. Le nuove norme, anzi, hanno inasprito le sanzioni per chi non indica correttamente il prezzo realmente pagato. In caso di falsa indicazione del prezzo si perde l'agevolazione, e quindi le imposte vengono applicate sull'intero valore reale dell'immobile, maggiorate del 50% come sanzione. Inoltre, in caso di false indicazioni sul prezzo pagato, acquirente e venditore rischiano sanzioni anche penali, fino a due anni di reclusione.

Le agevolazioni per la prima casa
Chi acquista da un privato paga le imposte sul valore catastale della casa.

Cerca nel Sito
I nostri libri e manuali pratici

I miei diritti ets17ico Copertina-icona Manuale-compr-icona Mutuoid-icona Pasgen-icona L'impresa agricola Le imposte sulla compravendita immobiliare

Seguici

Se vuoi ricevere gratuitamente gli aggiornamenti sulle novità legislative e fiscali, iscriviti alla Newsletter o seguici su Facebook e Twitter.





Dove Siamo

I nostri uffici sono a:
STRADELLA (PV)
Via Dallagiovanna 16 (sede)
PAVIA
Viale Cesare Battisti 17
Mappa e orari
Il notaio può stipulare atti anche nelle province di Milano, Lodi, Monza, Varese, Como, Lecco, Sondrio.

Consulenze

Chiedi il preventivo per una consulenza personalizzata sulle materie di competenza notarile, direttamente via e-mail o con un appuntamento nei nostri uffici.