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L'acquisto della casa dal costruttore
Chi compra la casa dal costruttore oppure dall'impresa che l'ha completamente ristrutturata, entro 5 anni dalla fine dei lavori (termine prorogato dal primo gennaio 2011) o anche oltre in caso di opzione per l'applicazione dell'iva da parte del venditore, deve pagare l'Iva, che si applica sul prezzo di acquisto: 4% per la prima casa, 10% per le seconde case, 22% per le case di lusso, a cui si aggiungono in ogni caso le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (per complessivi 600 euro).

Secondo l'Agenzia delle entrate, i criteri di lusso del decreto ministeriale del 2 agosto 1969 devono intendersi sostituiti dal riferimento alle categorie catastali anche per quanto riguarda l’applicazione dell’aliquota Iva ridotta del 10% in luogo di quella ordinaria (attualmente del 22%) alle abitazioni per le quali non è applicabile l’agevolazione prima casa, pur non essendo stato espressamente modificato il n. 127-undecies della tabella, parte III, primo periodo, allegata al d.P.R. n. 633/1972 (circolare 30 dicembre 2014, n. 31/E). L'aliquota del 22% si applica pertanto alle abitazioni classificate in categoria catastale A1, A8 o A9.

Il prezzo dichiarato davanti al notaio deve corrispondere al valore di mercato della casa. In caso contrario, infatti, il fisco può applicare l'Iva sul valore di mercato, calcolato in base al prezzo medio degli immobili nella stessa zona e con le stesse caratteristiche, presumendo che la differenza sia stata pagata "in nero", e comminando le relative sanzioni. Non è più possibile, dunque, farsi scudo del valore catastale della casa, di solito molto più basso, come avveniva fino al 3 luglio 2006. E' stata infatti abrogata la regola secondo cui il fisco non può contestare il prezzo dichiarato nell'atto quando è superiore al suo valore catastale.

Inoltre, il fisco può presumere che il valore di mercato dell'immobile acquistato sia almeno pari all'importo del mutuo contestualmente stipulato dall'acquirente, e dunque tassare l'acquisto su un valore pari all'importo del mutuo. Il contribuente può dimostrare che solo una parte del mutuo è destinata al pagamento del prezzo, mentre il resto è stato utilizzato per altre finalità: le spese accessorie della compravendita (imposte, provvigione del mediatore, parcella del notaio), ma anche spese diverse, come il rimborso di debiti precedenti o l'acquisto dell'automobile. E' però necessario esibire le fatture (risoluzione n. 248/E/2008).

Le agevolazioni per la prima casa
Chi acquista dal costruttore paga le imposte sul prezzo della casa.

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