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Il riacquisto della prima casa
Chi ha venduto l’abitazione acquistata come prima casa e ne riacquista un’altra entro un anno, in presenza di tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa, ha diritto (dal 1° gennaio 1999) a un credito di imposta in misura pari al minore importo tra l’imposta di registro (o Iva) pagata in relazione al precedente acquisto, e l’imposta di registro (o Iva) dovuta per l’acquisto della nuova abitazione.

Le condizioni per ottenere queste nuova agevolazione sono:

1) aver usufruito delle agevolazioni per la prima casa (su imposta di registro o Iva);

2) avere in seguito venduto o donato l’immobile acquistato con le agevolazioni;

3) riacquistare (entro un anno dall’alienazione del primo immobile agevolato) un'altra abitazione non di lusso, soggetta indifferentemente a imposta di registro o Iva, in presenza comunque delle condizioni per usufruire delle agevolazioni per la prima casa (l'acquisto può avvenire con atto di compravendita o permuta, ma non per donazione o successione, anche se agevolate).

Il credito d’imposta può essere utilizzato immediatamente, diminuendo l’imposta di registro dovuta sul nuovo atto di acquisto agevolato, oppure successivamente, diminuendo le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute su altri atti e denunce presentati successivamente al sorgere del credito, ma anche diminuendo le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base a dichiarazioni da presentarsi successivamente al sorgere del credito, oppure utilizzando il credito d’imposta in compensazione in sede di versamento unitario delle imposte, contributi e altre somme dovute allo Stato ai sensi del decreto legislativo 241/1997. Attenzione, però: non è mai possibile utilizzare immediatamente il credito d'imposta in diminuzione dell'Iva dovuta sul nuovo acquisto, dunque se l'atto con il quale acquistiamo la nuova casa è soggetto a Iva dobbiamo pagarla interamente, e usufruire in seguito del credito d'imposta. Non è neppure possibile chiedere il rimborso delle imposte pagate sul primo acquisto: il credito può essere utilizzato solo in compensazione con altre imposte. La legge comunque non prevede un termine per usufruire del credito d’imposta, dunque questo potrà essere utilizzato anche a distanza di anni dall’acquisto agevolato. Nulla impedisce, inoltre, che il credito d’imposta venga utilizzato in parte diminuendo una determinata imposta (per esempio l'imposta di registro), ed in parte un’altra (per esempio l'imposta sul reddito).

L'amministrazione finanziaria, andando oltre le disposizioni di legge, ha stabilito che chi vuole usufruire immediatamente del credito di imposta, portandolo in detrazione dell'imposta di registro sul riacquisto, deve chiedere espressamente il beneficio nell'atto di acquisto della nuova abitazione, indicando gli estremi degli atti di acquisto e di vendita del primo immobile agevolato, e precisando l'ammontare dell'imposta a suo tempo pagata. Se si trattava di atto soggetto a Iva, è richiesta anche l'esibizione della vecchia fattura al momento della registrazione (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001). Chi invece intende usufruire del credito di imposta nella dichiarazione dei redditi, non deve inserire alcuna dichiarazione nell'atto di riacquisto (risoluzione n. 70/E dell'11 maggio 2004). Ricordiamo comunque che se la rivendita del primo immobile agevolato avviene entro i cinque anni dall’acquisto, è necessario acquistare il nuovo immobile entro un anno dall’alienazione, e destinarlo a propria abitazione principale, per evitare la decadenza dalle agevolazioni precedenti, e le relative sanzioni. L'agevolazione sul riacquisto si affianca a quella sull'acquisto della prima casa e presuppone che il contribuente ne abbia già usufruito. Questo era un problema per chi aveva acquistato la propria abitazione con un atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993, quando l’aliquota del 2% (fino al 31 dicembre 1988) o del 4% (dal 1 gennaio 1989 al 22 maggio 1993) non era un’agevolazione, ma l’imposta ordinaria per la vendita di abitazioni. Non avendo tecnicamente usufruito dell’agevolazione al momento dell’acquisto dell’abitazione, chi aveva acquistato l'abitazione principale da un impresa prima del 22 maggio 1993 sembrava non poter godere del credito di imposta. L'amministrazione finanziaria ha però riconosciuto espressamente il credito di imposta anche a questi soggetti. Nell'atto di acquisto della nuova abitazione dovrà però essere contenuta la dichiarazione di essere stato in possesso dei requisiti prima casa in relazione all'immobile alienato, secondo le norme allora vigenti, e la relativa documentazione dovrà essere presentata alla registrazione dell'atto (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001). Ricordiamo che il credito d'imposta spetta anche quando il contribuente ha già acquistato e alienato più volte l'abitazione principale usufruendo dell'agevolazione. Si considera, di volta in volta, il solo acquisto precedente, facendo riferimento all'imposta applicabile a tale atto (circolare Agenzia delle entrate 7 giugno 2002 n. 48/E).
Chi riacquista la prima casa ha diritto a un'ulteriore agevolazione fiscale.

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