Torna la Rivalutazione al 4% per i Terreni
Il
decreto per lo sviluppo (d.l. 70/2011) ha riaperto il termine per
la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di
proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali
(scaduto il 31 ottobre 2010) fissato ora al 30 giugno 2012. Entro
tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata
l'imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
E'
cambiata anche la data a cui deve fare riferimento la perizia per
stabilire il valore dei terreni, che è ora fissata al 1° luglio 2011.
Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è proprietario di un
terreno al primo luglio 2011, e si può tenere conto degli incrementi di valore
verificatisi fino a questa data.
La
rivalutazione è di solito conveniente per chi vuole vendere un terreno
edificabile. Ricordiamo infatti che in caso di vendita di un terreno
edificabile da parte di un privato, il guadagno ("plusvalenza")
risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto
dell'area è tassato con le aliquote ordinarie previste per le imposte sui
redditi (dal 2006 era prevista, in alternativa, la possibilità di pagare al
momento dell'atto un'imposta sostitutiva del 12,50%, aumentata al 20% dal 3
ottobre 2006, ma tale possibilità è stata esclusa per i terreni edificabili
dal 1° gennaio 2007). In ogni caso, se il terreno è stato acquistato
recentemente, ed era già edificabile al momento dell'acquisto, la plusvalenza
può essere minima. Chi invece è proprietario del terreno da molto tempo, e
magari lo aveva acquistato come terreno agricolo, al momento della vendita può
trovarsi a pagare un’imposta molto alta. Ecco perché può essere
conveniente rivalutare il costo fiscale del terreno pagando solamente un'imposta
sostitutiva, pari al 4% del valore del terreno al primo luglio 2011.
Il
valore su cui si paga l'imposta sostitutiva sarà assunto come valore
iniziale del terreno al momento della rivendita. Ciò significa che se la
rivendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore
del terreno, non c’è alcuna plusvalenza. Chi ha già in mente di vendere deve
approfittarne, ma l'operazione può essere conveniente anche se la vendita
avviene in un momento successivo.
Per
godere dell'agevolazione è sufficiente fare predisporre da un tecnico abilitato
(ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito
industriale edile) una perizia giurata di stima del valore di mercato
del terreno al primo luglio 2011. Il tecnico deve giurare la perizia
davanti a un notaio entro il 30 giugno 2012. In alternativa il
giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del
terreno deve versare l'imposta sostitutiva pari al 4% del valore
risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l'imposta in tre
anni, con un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima. In ogni
caso la perizia deve essere giurata prima della vendita del terreno.
Infatti il valore di perizia vale anche come valore minimo su cui calcolare
le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente
pagato è più basso. Un altro aspetto da considerare è quello dell'Ici,
che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni
anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore
diverso per il calcolo dell'imposta.
Oltre
che per i terreni edificabili, la rivalutazione è ammessa per i terreni
agricoli, che producono una plusvalenza tassabile solo se
rivenduti entro cinque anni dall'acquisto. Di solito non c’è un
grosso incremento di valore in un periodo così breve, ma la rivalutazione è
conveniente quando il terreno sta per diventare edificabile in base a un piano
regolatore adottato ma non approvato, o anche solo in corso di discussione.
Una
novità importante, introdotta quest’anno, riguarda chi ha già in precedenza
rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo
luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008 o al primo gennaio
2010). Se c’è stato un nuovo incremento di valore, è
possibile rivalutarlo ancora, e oggi si può detrarre dall'imposta sostitutiva
dovuta per la nuova
rivalutazione l'importo dell'imposta sostitutiva già pagata in
precedenza. Fino all’anno scorso, invece, era necessario pagare
interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto pagato in
precedenza. E’ anche possibile avvalersi operare la rideterminazione del
valore del terreno al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente
rivalutazione), senza pagare alcuna imposta, per evitare che l’acquirente del
terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia,
anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto.